芜湖项目研究与定位报告 .pptVIP

三、定价研究 一、对比类似区域价格研究： （一）从目前项目区域与镜湖区次区域的各项指标来看，本项目即使在未来三年达到预期的繁荣度，依然难以比肩镜湖区次区域，所在具体定价中首先考虑到两个区域相似楼盘的区域比较自然价格差。 （二）区域价格采样研究应结合本项目在弋江区的区域，所以选取镜湖区次区域的边缘地段楼盘进行研究，所以主要选取雅园、景江东方等略偏远位置楼盘。 （三）物业类型方面，由于该区域选取历史时间段内基本为多层物业，所以本项目小高层定价参照时，应采用市场还原法进行反推算。 （四）由于选定时段为过去时，所以应充分考虑到具体时间段内产品价格上涨幅度。 （五）所以我们得出以下计算方式： 小高层均价： （区域类似地块多层时价－区域比较自然价格差－物业类型价格差）*（1＋价格上涨幅度）＝2975元/平米 多层均价： （区域类似地块多层时价－区域比较自然价格差－物业类型价格差）*（1＋ 价格上涨幅度）＋项目区域小高层、多层价差＝3375元/平米 二、对比同区域现有楼盘价格研究： （一）考虑到本区域在售楼盘较少，以及与项目产品品质的相似性问题 。我们选定以江城国际等项目采样参考标本。 （二）由于江城国际物业类型为单一的小高层物业，所以我们依然应在不同物业类型之间采取价格换算。 （三）通过分析，我们得出以下定价计算方式： 小高层均价： 样本近期销售均价－地段比较自然价格差－区域准现房与期房价差＝2950元/平米 多层均价： 样本近期销售均价－地段比较自然价格差－区域准现房与期房价差＋区域多层、小 高层价差＝3350元/平米 三、对比主要竞争对手价格研究 （1）中央城开盘价： 小高层：均价3086元/平米（当天销售完毕） 多 层 ：均价3470元/平米（当天销售完毕） （2）以中央城均价为依据，结合区域比较自然价格差，我们得出以下计算方式 小高层： 对手小高层价格－区域小高层比较自然价格差＝3006元/平米 多层： 对手多层价格－区域多层比较自然价格差＝3388元/平米 四、结合消费者心理预期价格研究 通过多天调研走访调研，在对不同消费群体研究中。被访对象对项目地块价格分为三种群体。 （一）悲观群体，认为本项目地块极差，价格只能在1800元/平米，最高不能超过2200 元/平米。 （二）乐观群体，认为芜湖房价如此之高，所以本项目楼盘价格无论如何均可达到3000元/平米。 （三）中性群体，认为本项目可接受价格应在2600-2700元/平米。 所以，考虑到消费者具体认可均价，以及该类访问对象对楼盘价格接受度均低于实际承受能力。所以我们把可能存在的消费群体的心理认可价格定为： 小高层2800元/平米，多层3100元/平米。 四、定价结论 通过一系列的对比研究，我们把四个方式的定价结论依照重要程度，分为以下顺序： 首要：对比首要竞争对手价格研究 其次：对比同区域现有楼盘价格研究 再次：对比类似区域价格研究 最次：结合消费者心理预期价格研究 所以，我们最终定价的研究结论为（该价格为中速价格）： 小高层：2950元/平米 多 层 ：3300元/平米 启动区域 进阶区域 机动区域 (四)、结论 项目所在区域内已开发项目均为一定规模的大盘,其开发节奏是在大盘优势主导下的全方位策略,对于产品的类型和面积的划分希望涵盖更多的客户群体. 在推盘的过程中,都采用以工程进度短市场热捧的多层作为先期产品,以适中的价格小量推出,进而过渡到其它产品类型,从而达到占有更大市场份额的目的. 由于芜湖市相关政策规定,推货以3万平米为一个单位推量分批推出. 产品细分不足,空间上尚有更多可以挖掘的余地. 四、本项目开发节奏启示 （一）、项目基本经济技术指标 1、用地面积： 本案用地面积326.13亩, 2、容积率1.6 3、总建筑面积 34.78万平方米 小结： 本案从容积率看，按基本的产品建立模型，应为多层和高层、小高层相结合的社区，其中多层占多数（容积率为1.4时，几乎全为多层） （二）、项目面临市场状况 目前为供不应求状况。2008年初-2009年底将出现产品数量井喷。 市场产品面积区间控制合理。 产品品质趋中，空间细分尚处于初级水平，产品细分方面为市场空白点。