小城镇控制性详细规划 项目三：土地利用规划 土地使用规划课件1.pptVIP

第一节 土地使用控制的内容及作用 一、控制内容 二、控制作用 第一节 土地使用控制的内容及作用 二、控制作用 1.城市总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，具有很大原则性和灵活性，是一种粗线条的框架规划。 2.修建性详细规划作为实施层面的规划，需要一个相对具体明确的规划来进行指导，控规土地使用控制中对地块面积、边界、用地性质和兼容性提出明确要求，即将总规中有关土地利用的信息转译给修建性规划，使总规规划与修建性规划之间在土地利用方面不产生脱节和背离现象。 3.土地使用控制是控规中的核心内容，用地边界反应了用地的区位和用地面积大小，用地性质和兼容性决定土地及附属建筑物使用的用途。 第二节 用地面积 一、用地面积的概念 二、用地面积确定的原则 第三节 用地边界 一、用地边界的概念 二、用地边界的原则 三、用地边界的相关问题 四、相关法规及标准规划 第四节 土地使用性质 一、用地性质概念 二、用地性质确定的原则 三、新增用地性质 四、相关问题 五、相关法规及标准规范 * 《小城镇控制性详细规划》 课件 壹 贰 叁 控制性详细规划的涵义、特征与作用 我国控制性详细规划产生的背景与发展历程 国外、我国港台地区相关规划类型 第一篇 基础理篇论 壹 贰 叁 肆 第二篇 实践项目篇 伍 现场勘探 土地使用规划 环境容量规划 工程管线规划 陆 柒 捌 玖 拾 建筑建造规划 行为活动规划 公共服务规划 文本及说明书制作 城市设计引导 规划结构分析 第二篇 实践项目篇 1.土地使用控制的内容及作用 2.用地面积 3.用地边界 4.用地性质 叁 土地使用规划 第一节 土地使用控制的内容及作用 一、控制内容 土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。 其具体控制内容包括土地使用性质、土地使用兼容性和用地边界、用地面积等。用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小；用地使用性子按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定建设用地上的建设内容，包括10大类，46中类，73小类。 用地使用相容性（土地使用兼容性）通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相容或者混合使用的规划要求，便于灵活管理。 ? 第二节 用地面积 一、用地面积的概念 ?用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。 必须特别注意的是： 用地面积（Ap)征地面积（Ag)是有区别的， 用地面积是规划用地红线围和的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积； 征地面积是土地部门为了征地话顶的征地红线围合而成。显然用地面积小于征地面积，即?Ap?≤?Ag??而开发主题在从政府获得土地的时候往往是按照征地面积计算的，征地边界常常将部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入。 我们在一些楼盘广告中看到的容积率，往往是用总建筑面积除以征地面积（征地边界范围内）得出的，比实际的容积率偏小，这就是欺骗了不懂实情的广大购房者。 第二节 用地面积 二、用地面积确定的原则 1.用地面积通常与用地边界的四周范围有关，在城市新区开发中用地面积的大小通常由道路、河流、行政边界、各种规划控制性围合而成的地块大小决定。 2.用地面积应当根据用地的使用性质，结合实际使用情况具体确定，不应盲目规划，避免土地资源浪费或用地不足的情况出现。 第三节 用地边界 一、用地边界的概念 用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和底下空间的竖直的三维界面。 控制性详细规划的作用主要是 为了城市规划管理，综合开发和土地有偿使用提供依据，将具体的规划设计转化为便于管理的条文、数据和图表，以便从微观上对各规划地块提出具体控制内容和要求，从而强化规划与管理的衔接，为修建性详细规划提供可靠依据。因此，确定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上，而应以用地性质规划为基础，综合考虑解放开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分。 第三节 用地边界 二、 地块的用地边界原则 1.严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块。 （2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； （3）建议有一边和城市道路相邻 （4）结合自然边界、行政界线划分地块； （5）考虑地价的区位级差； （6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于同一开发； （