004融创集团成本那些”堆“事儿.pdf

融创成本那“堆”事儿 汇报人：浦继伟 目录 1 房地产成本概念 房地产成本概念与范围 概念： 地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生 产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量 和实际价格计算的实际应用成本。 土地 成本 财务 工程 成本 项目开 成本 发成本 管理 营销 成本 成本 控制科目：成本科目是用来反映企业成本归集和计算过程的账户。成本控制其实就是对合 同进行控制，需要 按照“合同分类”思想构建控制科目。其科目级数建得较粗，一般保持 在2~3 级; 核算科目：核算科目是根据工程造价思想进行构建，由于测算与核算的需要，其科目建立 得比较细，一 般在5 级以上。 目标成本：目标成本的制定是为了保证项目利润目标的实现，基于项目产品定位，针对项 目开发过程中的不同阶段，对项目成本进行的测算、概算与预算，作为对成本日常工作指 导和管控的要求与目标。 动态成本：项目在实施过程中的即时成本。动态成本 = 合同签约金额 + 已确认合同变更金 额 + 已签合同的预估变更金额+ 待发生合约规划金额。 目标追加：在项目开发的过程中，当该科目下签订了合同，而合同发生了较大变更的情况 下，可能 会造成目标成本余额不足的情况，直接导致在该科目下无法新签合同，此时需要 对目标成本进行追加。 目标结转：某个科目的合约规划已全部签订了合同，并且能确定后续不再有合同或合同变更 发生，如果 科目还存在正数规划余量，即节省了费用，可以通过“目标结转”将此科目多余 的费用划拨 到其它科目上，以实现科目之间借调功能。 调整成本：没有预计到的变更、材料价格的变化，都可能导致最初预算的余额的不足。此时 需要通过调 整成本对余额进行调整(增加或减少)。调整时应当不只考虑到对已发生合同的影 响，还需 考虑这些变化对之后需签订合同的影响。 合约规划：合约规划指对项目全生命周期内所发生的所有合同和金额的预估。(预估需要签订 的合同大类或合同)合约规划支持层级分解。 中间科目：中间科目是为了处理合同金额不明确，无法明确分摊科目的合同，进入中间科目 的合同有 “材料采购”、“跨项目”合同。 规划余量：在前期做合约规划时，有部分费用不明确，引入规划余量的概念，来标明暂时不 能明确的科目，将规划余量理解为科目的缓冲池，随着实际签订合同变化而变化。规划余量 的总额反应了目标成本控制的松紧度。 预估变更：由合同经办人提前该合同预测将要发生的变更，当实际变更发生时，需要 确认变更是否在预估范围内，如果是，直接扣减相应预估变更金额，并产生修订记录。 从而使动态成本预测更加准确。 核算成本：通过对项目最终竣工结算的成本进行核算，能够沉淀项目成本指标，同时 通过分产品进行 核算，能够得到各种产品类型的成本发生情况，也为多项目间对比分 析提供数据。 目录 2 成本管理职能 全过程目标成本管理 项目可 方案设 初步设 施工图 合同订 合同实 竣工验 研 计 计 设计 立 施 收 中间结 投资估