(经典必备)历年土地估价师资格考试综合计算题及答案解题汇总.docx

（经典必备）历年土地估价师资格考试综合计算题及答案解题汇总 一、审题 明确题目要求。确定题目要求的估价时点（注意估价时点距土地取得时间的间隔， 明确剩余土地使用年限 [02 实务第一题 ]）、 估价结果的形式（单位地价、楼面地价、总价）、年期、地价内涵（划拨使用权价 [04 年实务第 3 题]、承租土地使用权价格 [02 年实务第 3 题]、抵押价格 [00 年实务第 1 题]、 开发程度 [04 年实务第 3 题]等）。 梳理有关资料。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。 有关信息包括： ①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等； ②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等； ③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等； ④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数 (如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等 )必须通过指标换算才可能取得，一些信息 (如计划自留 2000 平方米作办公用房使用等 )往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。 也可将题目提供资料分为两类： 一是有关估价对象资料， 审题时需留意估价期日、 估价对象范围 (是否含地上建筑物 )、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素；二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据。收益法 一般会给出了同类物业的客观收益和运营费用， 建筑物的重置价格等资料， 审题时需留意所给资料的具体说明； 还要注意题目中给出了哪两种还原率， 这对确定解题思路 至关重要。 审查关键内容，考虑资料取舍。一般收益法所给资料较多，既有房屋实际造价， 又有房屋重置价格； 既有写字楼的实际租金， 又有市场客观租金。 审题时要考虑哪些资料能用，哪些资料不能用，做出初步判断。另外，题目中一般对各项出租费用 (如管理费、保险费、房产税等 )的费率取值基数作了详细说明，审题时应注意。 二、题型分析 第一部分 综合计算题 综合计算题 : 该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力， 每道小题的解答通常贯穿一种主要方法， 但方法中所需某些条件未直接给出， 需借助其他方法计算得到。 （一）、剩余法 +收益法 以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助收益还原法求得； [典型例题： 00 年实务第 1 题] 解析：折旧年期，计息期。 [00 年实务第 1 题] 某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一宗 5000 平方米土地的使用权，出让 年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3 。该公司于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的 70 ％贷款，请问该公司可贷多少款 ? 项目其他有关资料如下： 该大楼 1～ 3 层为商场，建筑面积为 3000 平方米， 4-15 层为办公楼。 大楼开发周期预期二年，第一年投入 60％，第二年投入 40％。 大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90％和 80％。 目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米 3000 元，同类物业的商场市场 租金水平每月为 300 元／平方米，办公楼市场租金水平每月为 150 元／平方米。(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10 ％， 维修费为租金的 8％，保险费为建安造价的 2％ 0，税金为年租金的 12％；项目投资回报率取建安造价的 30 ％；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2％。另外，当地土地还原率为 8％，综合还原率为 10％，银行贷款利息率为 10％。 标准答案： (一)审题 (1)明确估价对象，正确选择方法。本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象 是有限年期的土地使用权价格。 由于涉及到房地产出租经营， 存有收益， 以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。 (2)明确估价时点。本题的估价时点为 2000 年 10 月，距土地经出让取得的时间间隔 有 2 年，剩余土地使用年限为 48 年。 明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需 要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为 48 年的总地价及相应推算的贷款额。 了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括： ①土地及其地上建筑物的信息， 如土地面积、土地取得时间、 土地出让年限、 容积率、 物业分割情况、