房地产法律及律师实务概述资料11p.docx

经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 概 述 （一）房地产业在国民经济中重要地位 国民经济的三大支柱产业 ——汽车、钢铁、房地产 1、城市化进程的刚性需求 2、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3、住房是中国人最大财富 （二）房地产法律的综合性与复杂性 1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。 2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快 （1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 （中国宪 法原则的三次重大修改）： 1993 年 3 月，市场经济（计划 →市场） 1999 年 3 月，依法治国（人治 →法治） 2004 年 3 月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （1990 年 5 月颁布） 《 城 市 房 地 产 管 理 法 》 1994 年 7 月） 《 土 地 管 理 法 》 1998 年 8 月） 《 土 地 管 理 法 实 施 条 例 》 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 1998 年 12 月） 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》 2001 年 11 月） 《 物 业 管 理 条 例 》 2003 年 6 月） 《 物 权 法 》 2007 年 3 月） 《 城 乡 规 划 法 》 （2007 年 10 月） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 （2011 年 1 月） 3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂 （1）行政法律关系 行政许可 ——土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚 ——对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚行政侵权 ——行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成 的行政侵权 （2）民事法律关系 债权法 ——《合同法》调整不动产的交易 物权法 ——《物权法》调整不动产权属的变动（物权变动） 金融法 ——调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款） 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 侵权责任法 ——对行使物权（不动产）的权力保护 （3）刑事法律关系 重大责任事故的追究 4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释 1）房地产开发三个阶段的司法解释项目前期：土地规划 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解 释》 法释（ 2005）5 号 项目中期：建设营造 《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 法释 （ 2004）14 号 项目后期：营销交付 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 法释（ 2003） 7 号 （2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释 《审理民事案件适用诉讼时效的规定》 法释（ 2008）11 号 《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》 法释（ 2009）7 号 《审理物业服务案件若干问题解释》 法释（ 2009）8 号 《城镇房屋租赁合同案件若干问题解释》 法释（ 2009）11 号 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 《审理房屋登记案件若干问题的规定》 法释（ 2010）15 号 《审理涉及农村集体土地行政案件规定》 法释（ 2012）20 号 《适用《婚姻法》若干问题解释（三） 》 法释（ 2011）18 号 《审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》 法释（ 2012）8 号 第一部分 土地法律制度的相关问题 一、我国现行土地管理法律制度概况 （一）土地所有权的二元体系（国有、集体） （二）土地用途的严格管理（农用地、建设用地） （三）国有土地使用权取得途径（划拨、出让） （四）现行经营性建设用地出让的管理制度 1、经营性土地取得方式 ——招标、拍卖、挂牌 2、建设项目规划许可制度 ——总体规划、详细规划 （五）国有土地上房屋征收与补偿 二、土地所有权及用益物权 （一）土地所有权（国家所有、集体所有） （二）土地用益物权 1、用益物权的特征 2、用益物权的类型 （1）土地承包经营权 （ 2）建设用地使用权 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 （3）宅基地使用权 （4）地役权 三、土地使用权的出让与转让 1、土地使用权出让（政府与土地受让者的合同关系） 2、土地使用权转让（土地受让者再行转让的