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房地产发展趋势 房地产行业发展趋势 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的 跨地域扩 ，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组 加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间 关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势， 企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和 行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循 “资本为王、 实力取胜”的游戏规则；尤其 2008 的市场环境急剧变化，如何通过 企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运 营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要 的趋势性特征：  行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；  多项目运营、集团化管控成为发展重点；  粗放经营向精细化经营方式转化；  异地扩张与全国性企业品牌显现；  民营企业力量崛起和壮大；  客户的维权意识明显提高。 第 1 页第 1 页 房地产发展趋势 在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：  规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；  以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一 体化；  从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；  职业经理人的人才队伍，配合现代化的 IT 管理手段，提升 企业的核心竞争力。 什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新， 任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是 资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还 是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是 大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。 对当前房地产发展形势的分析 　　由于实施一系列经济刺激政策，2009 年中国经济摆脱了全球金 融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出 口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国 GDP“保八” （8.7% ） 的增长目标。 第 2 页第 2 页 房地产发展趋势 　　在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。 2009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比前年增长42.1% ； 商品房销售额 43995 亿元，比前年增长75.5% 。就全年来看，全国商 品房成交均价约4695 元/平方米，全年房价涨幅 24% ，平均每平方米 上涨 813 元，都创出了历史新高。 　　国家宏观调控政策将深刻影响房地产发展 　　展望 2010 年，中国经济已经进入到了反弹性增长阶段，经济主 体的信心全面恢复，乐观估计中国的GDP 在今年将达到9%甚至更高。 　　需要注意的是，根据 2009 年底中央经济工作会议精神，调控政 策基调不变，“针对性、灵活性”增强，这意味着针对市场的变化，政 府会出台不同力度的调控措施。 　　针对房地产行业，从去年 12 月至今年 1 月政府部门已经出台了 一系列调控政策，在金融政策、财政政策、税收和管理法规等均有所 出台。其中，2010 年 1 月 10 日，国务院发布了全面调控房地产的 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“ 国十一条” ）。 　　从之前的楼市调控政策到“ 国十一条” ，我们看到，对商品房开发 发出的是从紧的信息，开发商拿地首付至少 50%、抑制投资投机，保 险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接 投资商业房地