2018年楼市巨变,去三四线城市买房的人醒醒吧.docx

2018 年楼市巨变 ,去三四线城市买房的人醒醒吧 不可否认， 2017 年中国房地产的这轮“强势去库存”史 无前例。政府去杠杆，百姓加杠杆，移花接木，堪称完美。 本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土，然 而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。 结果老大老二发现情况不妙， 提前刹了车， 但他俩却因为 “底 盘太高”，飘了起来 ~ 有些“专家”说，三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着 调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。 那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释？再溢也不可能溢 到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。 三四线城市房价飘起来后，背后接盘的却是收入不高，承受 风险能力很差的老百姓。 在房产研习社听了大家的故事之后，感慨颇多，所以子木决 定做一期文章，帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本 质，在三四线城市置业有一个更好的选择。 奇怪的房价 大家有没有发现， 2017 年后中国三四线的房价很奇怪。 就是 房价先涨起来，然后才有了交易量。 这也就是说， 房子在交易量低迷的情况下， 房价竟然暴涨了。 这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。 其实换个层面也很好解释，因为中国房地产市场并不能称作 是真正意义的完全交易市场。 就像之前有人问任老，中国的房价会暴跌吗？任老说： “在 中国，不让你买房，也不让你卖房，都不让你交易了，还跌 个屁啊，别的国家做不到，我们就可以。 ” 所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高，制造上 涨预期吸引散户入场， 然后击鼓传花， 一棒接一棒的传下去。 至于用什么手段拉高的，很简单，棚改。这里，大家要留意 一个词，叫做“棚改货币化安置” 。 以往，政府拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫“实物 安置”；而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买 房吧。 货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有 20%，但在三 四线城市已高达 80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜 湖，“货币化安置”的比例是 100%！ 这笔钱可不是个小数字，那么政府从哪搞到这么多钱？ 这背后，又有央妈的贡献。在 2014 年年底的时候，央妈大 笔一挥， 在国开行等金融机构中， 搞出了一个叫 PSL 的东西 来帮地方政府推进棚改。 PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋 气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。 大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈 正在不断收紧货币，但是通过这个 PSL,依然可以给地产市 场送钱。 这钱有多少？子木查了下，截止 2016 年末， 央行 PSL 余 额为 20526 亿。 换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水 2 万亿，而 且主要都流向了三四线城市。 然后你就看到， 在一二线城市普遍限购、 限贷、 限售、限价， 资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了 今年楼市的下半场。 其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东，例如威海、 胶州、潍坊、临沂等城市。 原因也很简单。因为山东省已经连续 3 年，蝉联棚户区改造 任务的全国冠军了。 记得在当初 7， 8 月份，三四线城市涨势最猛的时候，有位 粉丝咨询我说： “保定的房价已经涨到 2 万了，再不买可能 还会涨，就再也没有机会上车了！ ” 我当时送给他一句话， “保定，作为一个工业起家的城市， 现在还在环保大潮中风雨摇摆，凭什么支撑这么高的房价？ 凭爱吗？” 满满的爱 可能这份爱，只有三四线城市的人才能真正的体会到。 “棚改货币化安置”自启动以来，仿佛一夜之间很多人都成 为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，有些三四线城市的 拆迁户可真笑不出来。 再拿保定举例子，保定旁边有一个清苑县（现保定清苑区） 经过这轮大涨后，房价从 7k 飙升到 1 万左右，但是人均工 资水平仅在 3000 左右。按照 100 平米的房子算，购房成本 直接增加了 30万，购房平均时长足足拉升了 10年… 是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了？ 更令人感慨的是，有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。 不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖 的商品房，且低楼层买不起，只能去没有电梯的高楼层。未 来的生活你可以想象一下。 所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和 农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不 绝口。 实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了 房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩 也就做出来了。 其实所谓“棚改” ，我总结的话就是：没有需求，我就硬硬 给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是 为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临 前消灭掉这些超发的货币。 上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。 那么，这份爱你能受得住吗？ 为何如此