大商汇销售方案(终).pdfVIP

大商汇商铺销售方案 一、 销售形式： 由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以 直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销 售形式。 二、 操作方案： 以下方案计算的依据为： A 、2005 年 9 月 30 日交房；B、公司免租期 6 个月，于 2006 年 4 月 1 日起开始计算 租金；C、整体销售均价为 4500 元/㎡，成本价为 2200 元/㎡；D、10 年内平均租金水平保守估计不超过 25 元/ ㎡·月 , E、折现率按年贷款利率确定为 6.12%，遵循保守且可实现的估算原则。 （一）各建筑形式商铺的操作模式 1、大单体的操作方式 大单体由于是一个独立性较强的单位，其商业运作需要鲜明的主题，商业规划一定统一，因此销售大单体应 保证售后业主的整体管理，达此目的其方式为： ⑴、整体出售， 投资者在大商汇商业规划范围内自行招商或自营， 公司可以接受委托经营管理， 并收取管理费； ⑵、可经营面积划分为若干小面积进行返租销售，投资者与公司签定《委托经营合同》 ，售后成立业主委员会 统一管理场内铺面的经营事宜，合同期满后业主授权业主委员会统一招商。 2、 市场内独立商铺的操作方式 相对大单体，此类商铺的经营较为灵活，但是其经营效果也依赖于市场的氛围，也离不开整个市场的总体商 业规划，所以为了在市场培育期保持市场运作的整体协调，采用售后返租的模式销售较适合。方式： 按建筑形式的最小单位进行返租销售，投资者与公司签定《委托经营合同》 ，合同期满后（ 10 年内），投资者 在大商汇的商业规划范围内自行招商，也可续签返租型《委托经营合同》 。 3、 市场外围独立商铺的操作方式 相对于以上两种商铺，此类商铺最为灵活，公司可以直接进行销售，在不与整体商业规划发生明显冲突的情 况下，可以由投资者自行招商或经营其他品类，但必须接受公司的物业管理。 （二）销售操作策略： 根据项目现状及市场发展情况，采取以下 4 种操作方案，各方案的标的物范围参照商业规划布局圈定，并保 持各自区域的独立性。 1、 3 年返租销售方案 （1）返租年限 3 年，时间从 2005 年 10 月 1 日起至 2008 年 12 月 31 日止，年返租金比例 7.6% （税前）。 （2）公司财务模拟： 计算年数 项目 0 1 2 3 收入 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 售价（元） 4500 成本（元） 2200 售房收入减成本 2300 月租金 （元/ ㎡·月） 20 20 20 月数 9 12 12 租金收入（元） 180 240 240 支出 返租比例 4.5% 7.6% 7.6% 7.6% 支付租金（元） 200 342 342 342 净现金流（元） -200 -162 -102 -102 0.94