某地产项目市场调查分析报告doc17页.doc.docx

中天星城项目市场调查分析简报告 目 录 TOC \o "1-5" \h \z 调查综述 3 第一章衡阳宏观市场分析 4 城市与片区概况4 经济概况6 房地产市场概述 11 衡阳房地产市场供求特征 13 132 各板块开发及主要特点 13 衡阳市房地产存在的主要问题 15 第二章衡阳商品住宅市场专项分析 20 调研范围 20 物业类型21 建筑规模22 户型构成23 价格构成24 2.6 产品特色 26 2.6 配套设施 26 2.7 物业管理 27 2.8 车位状况 29 2.9 客户细分 29 2.10 营销水平 30 2.11 销售价位 32 2.12 销售速度 34 2.13 广告媒体 34 第三章 竞争楼盘分析 36 竞争性楼盘选用原则 36 竞争性楼盘个盘分析 37 调查总结 1 总体评价 60 诚蒙 金璧（湖南）置业发展有限公司和衡阳市中天建设开发总公 司就衡阳中天国际星城（原名）与我司达成全程策划与营销总代 理合作， 2003 年 6-7 月，我司进行了第一次深入地调查，并形成 文字和撰写了第一本策划方案； 2004 年，现我司本着负责、 客观、 全面、深入、有效的原则对衡阳房地产市场再一次进行了有针对 性的调查研究分析， 最终形成第二部的 《项目市场调查分析报告》 将为本项目的定位论证、营销执行、广告推广等提供决策参考依 据。 调查综述 调查目的： 对衡阳房地产市场进行针对性的调查研究分 析，全面了解衡阳市房地产发展现状及特征， 分析其供需平衡关系， 描述目标客户群特征及 需求； 最终形成分析成果， 旨在为本项目的定 位论证、价值论证、概念设计、营销推广提供 决策参考依据。 调查原则： 客观、全面、深入、有效。 调查方式： 文献调查、实地考察、消费者深度访谈、业内 人士深度访谈、潜在消费群体座谈会。 调查范围： n 区域范围： 衡阳市整个市区规模较大、影 响力较大的已售商品住宅以及目前在售、在建、 待建商品住宅。 n 涵括内容： 城市发展、市场特征、行业政 策、客户需求、竞争物业等。 调查时间： 第一次： 2003 年 6 月 6 日— 8 月 6 日 第二次： 2004年 11月 10日— 23 日 文献调查： 11月 10日— 11月 20日 n 竞争楼盘调查：11月13日一11月28日 n 深度访谈、座谈会：11月17日一11月2 3日 第一章衡阳宏观市场分析 城市与片区概况 城市概况 n 历史沿革：衡阳位于湖南省南部，自古为湖 南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、 衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳 五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有 2000多 年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁 城。 n 地理位置：衡阳地处东经110 ° 32'16"?11 3° 16'32",北纬 26° 07'05"?27° 28'02"。东邻株洲、 攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东 安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽 173公里、 南北长150公里。 n 土地面积：衡阳市总面积 15310.20平方公 里。合153.10万公顷，占全省土地总面积 7.32%，在全 省各地、州、市中，幅员位第 7位。 >>衡阳市各辖区土地面积 地区 土地面 地区 土地面 地区 土地面 地区 土地面 积 积 积 积 珠晖 区 24.9 市郊 南 338.9 常宁 市 2046.6 衡东 县 933.2 雁峰 区 17.0 南岳 区 181.5 衡阳 县 2647 衡东 县 1924.0 石鼓 区 13.7 耒阳 市 2656.0 衡南 县 2688.3 祁东 县 1872.0 vv资料来源：《2003衡阳统计年鉴》 行政划分 n 衡阳市辖雁峰、珠晖、蒸湘、石鼓、南岳 5区 和耒阳市、常宁2市和衡阳、衡南、衡东、衡山、祁东 5县。全 市共有104个镇、75个乡、I个民族自治区、23个街道办事处、 564个居民委员会、4903个村民委员会 人口规模 n 2003年，全市总人口为 713.9万人，比上 年末净增人口 4.44万人，增长0.60%; 2004年10月底， 全城区人口已达89万人。 n 其中市镇人口 206.43万人，增长5.7%，占 总人口的28.92%;乡村人口 507.47万人，减少1.3%， 占总人口的71.08%; n 年平均人口 711.78万人，比上年增长 0.3 5% 5% 年末总户数为201.31万户，比上年增长 4.62万 户; >>2003年衡阳市区人口分布情况 地区 年末总户数 （户） 年末总人口 （人） 衡阳市 2,013,151 7,139,250 市辖区 287,830 923,438 珠晖区 82,566 268,083 雁峰区 61,3