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承租人优先购买权相关问题的思考 【摘 要】 承租人优先购买权的性质应是一种形成权。承租人在其优先购买权被侵害时，基于他和承租人的合同在其出卖房屋时就已订立，因此出租人承担损害赔偿责任的性质是违约责任。所以，该赔偿责任范围就应该根据违约责任的一般规则处理。承租人主张合同无效的请求应在满足特定条件时得到支持。 【关键词】 承租人 优先购买权 形成权 损害赔偿 合同效力 前 言 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其中第21条确认了承租人优先购买权受侵害的法律救济方式，即可以请求出租人承担赔偿责任。但对于承租人可获赔偿的性质以及范围没有明确规定，这种赔偿责任到底是违约责任还是侵权责任？根据这个司法解释的规定，对出租人根据优先购买权受侵害主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求持否定态度。承租人行使优先购买权对出租人与第三人订立的合同效力有什么样的影响？本文从性质、法律救济、对出租人与第三人合同效力的影响三个角度分析承租人优先购买权。 1.承租人优先购买权的性质 目前学界对承租人优先购买权性质的争论主要在于其是一种形成权还是一种期待权，亦或是附强制缔约的请求权。以下分别对这三种观点进行阐释： 第一、形成权说。承租人仅以其一方的优先购买租赁房屋的意思表示即可在他与出租人之间成立合同。[1]此外，王泽鉴认为它还是一种附条件的形成权，还有其他学者包括孙宪忠以及崔建远都持这一观点。第二、期待权说。所谓期待权，是法律赋予权利人或者权利人和义务人之间依据合同的约定，对现在权利要件欠缺、还没有完全实现的利益予以期待获得的一项权利。 [2]该说认为，承租人在什么时候能够或者究竟能不能使其优先购买的权利得到实现，取决于出租人出卖他房子的时间。第三、附强制缔约的请求权说。该说在认可优先购买权性质是请求权的基础上，还认为该权利负担给了出租人必须对承租人主张优先权这个要约予以承诺的义务。[3] 笔者比较赞同第一种观点，但附条件的形成权说有不妥之处。原因在于：首先，出租人出卖租赁房屋确实是承租人优先购买权的前提，但却是其产生的条件。其次，“同等条件”也不是承租人优先购买权产生所依附的条件，而是承租人优先购买权的行使的限制性条件，承租人优先购买权与行使承租人优先购买权是两个不同的概念。第二种观点亦有不妥之处。期待权是权利人以目前已经现实化的一部分权利为条件，为取得未来的完整权利而予以期盼的一种权利。换言之，期待权的期待是以现实的部分权利为前提。而出租人在未售出租赁房子的情况下，優先购买权并没有形成，何谈部分权利？第三种观点有不合理之处。出租人主动告知承租人相关事实，承租人主张优先购买房屋的情形似乎不能包括在这种学说里面。 2.承租人优先购买权的救济 《解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”该条规定明确了出租人侵犯了承租人的优先购买权，负有损害赔偿的责任。但究竟这种责任是哪种性质的责任，很多学者对此表达了不同的看法。主要有下列三种学说：第一、侵权责任说。在王泽鉴教授看来，形成权有不被侵害的特性，所以出租人不遵守告知承租人的法定义务，承租人只能适用侵权责任来主张损害赔偿。第二、缔约过失责任说。王利明教授的观点是出租人对承租人负有强制承诺与其签订买卖合同的责任，出租人怠于履行这种规定的义务，导致承租人优先购买权遭受侵害，他应该承担因自己过失造成承租人损害的责任。[4]第三、违约责任说。这种观点认为承租人优先购买权只是一种法律规定的债权，其并不能排除其他人，承租人仅可以《合同法》的相关规定请求人民法院判令出租人承担违约责任。[5]杨会教授也持违约责任这一观点。他认为这种违约责任的属性不是基于“形成权不可侵害”，而是从承租人优先购买权权利本身所对应的义务主体是出租人这样的特定主体，基于义务主体的相对性论证违约责任说。 笔者认为出租人没有告知承租人出卖房屋的事实，由此侵害承租人优先购买权应承担的损害赔偿责任是违约责任。承租人优先购买权是一种形成权，承租人在出租人出卖房屋时即享有该权利，承租人有权以同等条件和出租人订立买卖合同并主张该合同优先于出租人与其他人订立的合约。出租人没有告知又或以其他方式侵犯承租人的优先购买权，即违反了该合同的义务，理应承担违约责任。那么损害赔偿的范围就应该按照违约责任的一般规则，既包含直接损失，也包含间接损失。 3.出租人与第三人合同效力的问题 《解释》21条规定，承租人以优先购买权受侵害起诉至法院，要求否认出租人与第三人合同的效力，不能被支持。该条解释有效防止了承租人利用法律恶意进行诉讼，通