2020——2021年收藏资料21日郑州保利项目定位及物业发展建议.ppt

室外空间：作为室内空间与视野的延伸， 室外、特别是平面以下的空间也得到精心的装 点与利用。 私家庭院：尺度开阔的舞台庭院，是室内空 间的延伸，私藏一家人的写意时光； 亲子草坪：凝而不散的花香，开阔的草坪， 让呼吸成为享受 ；围合式的规划，温馨私密； 下沉车库：车行入口隐于片墙之间，抑制尘 土、屏蔽喧嚣；配以叠水景观，生动，柔美。 室外平地与地下空间精心设计 官邸首层大堂 卧室 物业发展建议 产品创新建议 A单元7层共13户，中央设2个采光井 A1户型186平方米：负一层跃一层，带下沉庭院 A2户型203平方米：负一层跃一层跃二层，带下沉庭院、地面北入户花园 A3户型150平方米：二层跃三层，带地面入户花园，可以从一层至二层的楼梯直接入户 客厅餐厅挑空 A4户型124平方米：4-7层标准层，赠送多处空间，豪华主卧配置 电梯跃层洋房 物业发展建议 产品创新建议 H单元7层共13户，中央设1个采光井 H1户型240平方米：负一层跃一层，带超大下沉庭院 H2户型210平方米：负一层跃一层跃二层，带地面南入户花园 H3户型210平方米：负一层跃二层跃三层，带超大下沉庭院 H4户型155平方米：二层跃三层，客厅餐厅挑空 H5户型120平方米：标准层东边套，3-7层，5.1米客厅开间 H6户型125平方米：标准层西边套，4-7层，赠送入户花园和主卧大露台 电梯跃层洋房 物业发展建议 产品创新建议 Thank you! 自然生态·全方位领先市场的景观处理，打造宜居社区 关键点： 外部绿色环绕； 外部河流景观的治理； 体现节能概念等； 景观先行原则。 融合生长·都市和自然共融，体现持续性生长 关键点： 内部景观与外部景观的联通与衔接； 开发体现出景观的变化和特点，并于建筑呼应。 宜居区 “都市”濒河社区 项目整体形象定位： 宜居的 — 基于区域宜居配套的可实现的高品质、亲自然的至上生活 城市级的 —位于未来城市核心区 濒河的— 南临贾鲁河，上风上水 “出奇制胜”，完善物业类型组合，强调产品创新！ 3.2产品创新建议 3.1物业发展建议 勇于创新，打造特色产品体系 “出奇制胜”篇 第三章 第三章 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 对于项目形象的的提高比较 不利 普通多层的价格在市场上较高，在消费者接受程度上较高，但是实现利润较差 该类产品市场较受欢迎，接受程度较高 存在环境资源浪费 从竞争角度来看，北区主要为较为高端产品住宅项目，不具有市场竞争激烈 一般 利弊分析 弊 弊 利 弊 弊 弊 方案一：普通多层 该物业类型弊大于利，且不利部分对于项目影响是决定性的，因此该方案虽然存在一定利润，但综合选择不作为项目备选方案 物业发展建议 产品组合 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 花园洋房在提高项目整体形象上有较大作用 花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定抗性 花园洋房为稀缺产品，市场接受度较高 地块临河，周边资源较好，具备高端产品的潜质 从竞争角度来看，北区主要为低密度产品供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 充分利用容积率，实现了建筑量最大化，虽有较好的经济效果，但没有把利润最大化 利弊分析 利 弊 利 利 弊 弊 方案二：洋房 1、从利润角度分析：全部规划为花园洋房的利润虽然最大，但这么大体量仅仅规划为单一类物 业，风险太大； 2、从客户群角度分析：大规模复制同一类产品，风险很大； 3、从四个地块的联系及区隔来看，也不应规划过多规划为一类产品。故不考虑此方案。 物业发展建议 产品组合 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 有奢华产品拉升，对于项目 的形象有极大 的提升 别墅价格较高，对客户支付能力要求极高 别墅为稀缺产品，市场接受度较高 虽然临河，但地块较小，打造别墅产品竞争核心资源不足 从竞争角度来看，北区主要为高端别墅产品集中区域，竞争激烈 无法满足容积率，利润一般 利弊分析 利 弊 利 弊 弊 弊 方案三：别墅 项目不在传统核心高端别墅区，且地块体量较小，核心竞争资源有限。单纯做别墅，容积率不能满足。故不考虑此方案。 物业发展建议 产品组合 因子分析 项目形象 价格 市场接受度 环境资源 市场竞争 利润角度 具体表现 有高端产品拉升，对于项目 的形象有极大 的提升 叠拼、花园洋房的价格在市场上较高，在消费者接受程度上存在一定抗性 叠拼、花园洋房为稀缺产品，市场接受度较高 地块临河，周边资源较好，具备高端产品的潜质 从竞争角度来看，北区主要为低密度产品供应，地块周边也存在类似产品，竞争激烈 叠拼对项目整体的价值有较高提升，有较好的经济效