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当“房”东不如做“楼”主 投资写字楼更具潜力? 投资故事：在西环广场感受市场回暖 编者按： 北京住宅价格的疯涨，似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场。直到央行提高首付，才让写字楼 ――这个更加具备投资属性的房产品――开始为人关注。 与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同，写字楼有着更加殷实的投资“基本面”― ―租金回报。特别是许多甲级写字楼，虽然与周边的高档公寓售价相当，租金水平却要高高在上。 更为重要的是，目前北京的写字楼市场正处于一个被严重低估的阶段。在中关村，在亚奥，许多写字 楼的售价竟不及周边住宅项目，这种奇怪的“倒挂”现象，恰恰凸显出价值的洼地。随着国家政策对 住宅投资的严格控制，随着北京城市经济的日趋繁荣，当前的写字楼，的确是一支值得吸纳的“原始 股”。 当“房”东，不如做“楼”主 王明义最近有些沮丧。原本计划投资亚奥商圈的一套110多平方米的公寓，但是，9月27日央行颁布“ 贷款购买第二套住房首付比例不得低于40%”的规定使他的希望破灭。虽然仅仅提高了10%，但王明 义的首付款就得多出13万元，这迫使他不得不打消投资的念头。 不过，另一位投资客陈忠却是满怀希望。刚过“十一”，他便将手中的公寓出售，正式告别了“房” 东的生涯，第一次做起“楼”主来――购买了瑞辰国际中心一套520平方米的写字楼，总价约1000多万 元，一次性付款。 “贷款首付新政对于一些资金实力雄厚的买家其实没有什么影响。”10月21日，北京凯晨置业有限公 司副总经理史志勇在接受记者采访时如此说道。 租金回报率相对较高 “我不知道将来住宅市场还会出台什么政策，心里没底，所以把公寓卖了。”陈忠对记者坦言自己退 出住宅市场的缘由。陈忠的恐慌，是当前住宅投资者的普遍心态。 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)认为，新政的最大威 力是向市场传递了明确的信号，即不允许将住宅变成投资性产品。“如果提高首付这个措施还不能抑 制房价，更严厉的政策便会陆续出台。” 根据联达四方对300位个人投资者进行调查的结果显示，有近六成投资者认为提高首付将导致楼市降温 。同时，由于对未来政策走势无法把握，持币观望的氛围将更加浓厚。 与投资住宅相比，写字楼成为当前投资者普遍看好的市场。 “近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，商铺则因售价与空置率的双高导致投资风险较大 。但是，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格，而甲级写字楼的租金水平却高于公寓的租金水 平。”华贸中心营销策划中心总监张军认为，从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算 的。 平方米以上的项目只有8个，销售均价为2.6万元/平方米。如果将售价在1.5万元/平方米以下的写字楼 项目计算入内，两种产品的均价将非常接近。 北京中关村、望京等部分区域，则已经出现写字楼与住宅价格“倒挂”的现象。比如在“先有住宅， 后有配套商业，最后才有写字楼”的望京，在售住宅项目均价在1万元/平方米以上的超过了总量的一 半。而在写字楼项目中，悠乐汇销售均价为1.4万元/平方米，嘉美中心售价为1.35万元/每平方米，尚 不及同地段上的住宅项目宜景湾――开盘价格为每平方米1.35万~1.8万元。 北京甲级写字楼租金水平却远高于中高档公寓租金水平。 据高纬环球发布的一份写字楼市场报告显示，2007年9月，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方 际公寓为例，某中介出租该项目一套146平方米的三居室，租金为每月1.5万元，远低于同等面积的甲 级写字楼的租金水平。 传统商圈更具潜力 “个人投资者应该投资传统商圈的甲级写字楼。”张军如此建议。 与投资甲级写字楼相比，虽然乙级写字楼售价较低，但甲级写字楼租金涨幅要远高于乙级写字楼。据 本报统计，2007年9月，北京乙级写字楼有效净租金为每月每平方米21.4美元，而甲级写字楼平均租金 为每月每平方米30.86美元。 陈忠购买瑞辰国际中心的理由，首先是该项目为甲级写字楼，其次则考虑到项目位于燕莎传统商圈。 “地段好、交通便利，比较容易对外出租。”陈忠说道。 “由于写字楼主要依靠租金获得收益，因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据 。”杨少锋指出，除地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高 低。 目前北京写字楼市场供过于求，租赁客户对写字楼的硬件条件要求不断提高，尤其是智能化等方面的 要求，因此投资这类写字楼的收益将相对稳定，升值空间也较大。此外，写字楼作为办公场所，物业 管理水平直接决定了写字楼的品质，其周边的金融、交通、餐饮等配套设施，也都决定了