我国房地产市场发展状况 .pptx

导论：中国房地产市场发展状况;导入案例：玫瑰园——在没有路标的花园里 ;案例给我们的启示： 1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向自然形成的。 2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的不稳定因素。 3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。;一、我国房地产市场发展的历史;2、房改以前的中国住房问题 ;3、中国房地产市场发展的三个阶段 2008年9月以前的房地产市场和房地产政策 1998年??国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向 1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月 ; 1. 第一阶段 1998年-2003年 特点： 如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。; 2. 第二阶段 2003年-2007年 2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。 政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。 当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。; 政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期； 中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。; 2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。 在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。 2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。; 2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。 房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。 2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。; 2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。 在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。 房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。;老太原与新太原;;;房地产市场发展成果;;;二、中国房地产市场存在的问题;房价收入比过高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 中国香港 11.4倍 澳大利亚悉尼 9.6倍 加拿大温哥华 9.5倍 澳大利亚墨尔本 9.0倍 英国普利茅斯和德文 7.5倍 美国旧金山和奥克兰 7.2倍 英国大伦敦区 7.2倍 澳大利亚阿德莱德 7.1倍 美国加州圣何塞 6.7倍 澳大利亚布里斯班 6.6倍; 以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40。 计算一下太原的房价收入比？;2、经济增长对房地产的依赖太强 房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强 谢国忠：高房价是变向的税收。 ;北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅增长，主要原因是地方政府大兴“土地财政”造成的。　　姜明安分析说，一方面，地方政府税收较少，但是承担着教育、交通、基础设施等任务，因