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（合同知识）建设用地使用 权合同纠纷 建设用地使用权合同纠纷 吴宏生与吴爱菊等土地使用权转让合同纠纷再审案 海南省海口市中级人民法院 民事判决书 (2012)海中法民再终字第 3 号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吴宏生。 委托代理人：何柳青，海南法立信律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴爱菊。 委托代理人：张杰，海南天皓律师事务所律师。 委托代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈胜。 被申请人（原审第三人）：陈桂菊。 申请再审人吴宏生因与被申请人吴爱菊、陈胜、陈桂菊土地使用权转 让合同纠纷一案，不服本院（2010）海中法民一终字第 1378 号民事 判决及海口市美兰区人民法院（2010）美民一初字第280 号民事判决， 向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院经审查后于 2011 年 11 月 2 日作出（2011）琼民申字第 133 号民事裁定，指令本 院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。 申请再审人吴宏生及其委托代理人何柳青，被申请人吴爱菊的委托代 理人张杰、吴悦到庭参加诉讼，被申请人陈胜、陈桂菊经本院合法传 唤，无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。 2010 年 2 月4 日，吴爱菊起诉至海口市美兰区人民法院称，其与陈胜 系夫妻关系，陈胜于 1998 年 12 月 30 日购买了位于海口市琼山区灵 山镇农贸市场处的住宅用地一处，面积为384㎡，并取得了该地的土 地使用权证，后陈胜又在该地上建起了简易铁皮屋并出租给他人回收 废品用。但陈胜在未与其商量并征得其同意的情况下，擅自与吴宏生 签订《房室买卖协议书》，将该块土地的使用权及地上房屋出售给吴 宏生，侵犯了其财产共有权，为此，特诉至法院，请求判令：1 、陈 胜与吴宏生于 2005 年 5 月 9 日签订的《房室买卖协议书》无效。2 、 本案诉讼费用由陈胜、吴宏生负担。吴宏生辩称，吴爱菊知道并且同 意陈胜出售房产一事，其与陈胜签订的合同为有效合同，且已实际履 行，陈胜将土地与房产交付给其占有、使用四年多的时间，其也付清 了全部款项，吴爱菊的起诉没有事实与法律依据，应予驳回。陈胜辩 称，其出售给吴宏生的土地与房屋确系其与吴爱菊的夫妻共同财产， 其在与吴宏生签订合同时，未将此事告知吴爱菊，侵犯了其合法权益； 且其出售的房屋未经报建，亦未办理房产证，依照有关法律规定，该 房屋属不得转让的财产，综上，其与吴宏生签订的《房室买卖协议书》 应为无效。陈桂菊辩称，陈胜与吴宏生私下买卖房屋一事与其无关， 当时因陈胜向其借款，才以陈胜名下的土地使用证作抵押。 海口市美兰区人民法院一审查明，吴爱菊和陈胜于 1981 年 10 月 11 日登记结婚，婚姻关系存续至今。陈胜于1998 年 12 月 30 日从原琼 山市规划土地管理局取得位于灵山镇新农贸市场处的面积为384㎡的 国有土地使用权，国有土地使用证号为琼山籍国用（98）字第08-0230 号，该地的四至为：东至陈成梧宅，南至韦兰花宅，西至海榆公路 20 米，北至农贸市场道路 25 米。后在该地上建起钢混结构的平顶房和 铁皮屋，但未报建，没有进行房产权属登记，未办理房产证，房屋建 好后用于出租。吴宏生于 2005 年在涉案房屋的墙上看到出售该房产 的广告，联系上陈胜，经过商谈，于 2005 年 5 月 9 日与陈胜签订《房 室买卖协议书》，约定，买房人吴宏生购买卖房人陈胜位于灵山新农 贸市场的土地及铁皮房屋，价款400088 元，包过户换名为吴宏生， 过户费用与买主无关陈胜卖室给吴宏生，陈胜亲属及其他人如 纠纷干涉一切与买主无关等。签订协议后，吴宏生陆续支付完全部价 款 400088 元，其中已包括土地过户费用，其中的 28 万元根据陈胜的 指示交付给陈桂菊，作为陈胜偿还陈桂菊的欠款，2005 年 12 月 7 日， 吴宏生第三次交款时，陈胜亦将琼山籍国用（98）字第08-0230 号国 有土地使用证及土地和房屋交付吴宏生使用、管理、收益，该房用于 出租至今。陈胜没有按合同约定办理土地过户手续，吴宏生于2010 年 1 月 19 日向该院起诉请求判令陈胜办理土地使用权过户到其名下。 海口市美兰区人民法院认为，陈胜与吴宏生签订转让位于灵山镇新农 贸市场的土地及房屋的《房室买卖协议书》是双方的真实意思表示， 但因所转让的房屋尚未取得房屋权证，违反了《中华人民共和国城市 房地产管理法》第三十八条"未依法登记领取权属证书的"房地产不得 转让的规定，属于法律禁止交易的房屋，