商业地产市场服务区(商圈)调查.pdf

商业地产市场服务区（商圈）调查： 商圈（ trade area ）概念： 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范 围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个 商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。 2.2 商圈的划分： 任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商 圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规 则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核 心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。 有的市场调查机构也将再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四 商圈。 次级商圈 边际商圈 某商业地产项目 注：核心商圈（ primary trading area ）约占 50%—— 70%的人流量 次级商圈（ secondary trading area ）约占 15%—— 20%的人流量 边际商圈 (fringe trading area) 约占 10%左右的人流量 2.3 不同商圈内的人口数量： （一）核心商圈： 1、步行 20 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率 2、骑自行车 20 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口 占总人口的比率 3、步行 10 分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘 以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车 20 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口 占总人口的比率 （二）次级商圈： 1、步行 20—30 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、骑自行车 20— 30 分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的 人口占总人口的比率 3、步行 10 分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 4、乘坐小汽车 20—40 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 （三）边际商圈： 1、步行 20—30 分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的 比率 2、步行 10 分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车 站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率 3、乘坐小汽车 40—60 分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的 人口占总人口的比率 2.4 商圈调查的目的： 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的 选择，商圈调查的目的包括： （1） 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2） 确定产品组合及促销地点； （3） 分析商圈是否重叠 （4 ） 计算在某一地理区域内应开几家店； （5） 找出商圈内的障碍： A、 道路设施不便 B、 人口拥挤 C、 人口过度拥塞 （6） 法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 （7） 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将 来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流 中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 三、商圈调查重点与调查方法 ; 3.1 商圈范围划分确定： 如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点： （1） 商圈范围： A、 集中型商圈： 核心商圈半径在 2000 米以内， 次级商圈半径在 2000 米— 5000 米之间， 边 际商圈在 5000 米以外； B、 分散型商圈： 核心商圈半径在 500 米以内， 次级商圈半径在 500 米— 1000 米之间， 边际 商圈在 1000 米以外； （2） 马路之分界、凡超过 40 米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安 全岛阻隔、主要干道 （3） 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈 （4 ） 高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （5） 安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （6） 大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈 （7） 单行道之阻隔，人