浅析房地产估价中成本法估价路径的选择.docxVIP

浅析房地产估价中成本法估价路径的选择 1 成本法概述 成本法（又称积算法）是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新购置全新状态的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状态的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损。 理论上来说，成本法更适用于新的或比较新的房地产价值评估，但因客观条件或估价目的的需要，成本法在实操中的运用十分广泛。在实践中，常用于一些因市场原因（区域市场鲜有交易）或房地产自身原因（公益性、独特性）而无法采用比较法、收益法等方法评估的房地产;投保、理赔、损害赔偿等估价目的的需要，也会涉及到成本法的运用。即很多情况下，成本法成为明显适用且不得不使用的估价方法。 成本法在不同房地产价值评估中，会表现为不同的形态，即不同的成本法公式的运用，具有统领性的公式如下： ①房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧;②房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。 不同测算公式如何选取，公式中各组成部分如何量化，不仅由房地产类别决定，更和估价路径的选择密切相关。 2 相关理论及规定 依据《房地产估价规范》（GB/T*****-2015），运用成本法对包含土地和建筑物的估价对象进行估价时，应首先确定具体的估价路径，并符合下列规定：①应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路徑或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径;②当选择房地合估路径时，应把土地当做原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本;③当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当做各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。 《房地产估价理论与方法》（中国建筑工业出版社，柴强主编，2017年6月第八版）：实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径……房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。 以上可概括为三点：第一：运用成本法对房地产进行估价时，优先适用“房地合估”路径;第二：房地分估主要适用情况之一：待估房地产所含项目用地为小块熟地，且该类小块熟地市场活跃度高;第三：房地分估主要适用情况之二：有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配。 3 路径选择困境 3.1 理论困境 关于“房地分估”和“房地合估”的权威解析较少，而以上所提及的分估和合估的区分适用条件，亦有模糊之处： “房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房地产建设的小块熟地交易为主的情况”：小块熟地市场成熟、交易频繁只能证明同类项目用地主要通过市场途径取得，从而可以采用比较法确定土地成本，而“房地分估”和“房地合估”估价路径中的土地取得途径都并未排除市场取得。 “房地分估路径主要适用于……有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况”：对于新的房地产而言，相关税费是否在土地和建筑物之间进行分摊及如何分摊，只要做到清晰土地和建筑物价值的内涵，不重计、不漏计，理论上不会影响房地产估价结果;对于旧的房地产而言，成本法估价过程涉及建筑物折旧的测算，而相关税费的分配问题与此密切相关，分配的科学合理性对两种估价路径的测算结果都有积极的贡献。 3.2 实践困境 3.2.1 案例背景 某个人自建自用住宅项目市场价值评估：估价对象为位于某镇区的已建成房地产，包含土地（100m2）和建筑物（255m2），建筑物为地上3层，建筑密度为85%，容积率2.55。依据现有产权资料，结合现场查勘情况，土地剩余使用年期为55年，建筑物剩余经济寿命40年（经济寿命60年，有效年龄20年）。估价师采用成本法作为估价方法之一，但在估价路径选择上出现分歧，遂通过两种成本法估价路径分别测算，测算过程如下： ①房地合估。 适用公式：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 1）土地成本：区域内私宅土地二级市场交易频繁，具备通过市场取得条件，通过比较法，我们测算土地的楼面地价为1725元/m2。 2）建设成本：建设成本=前期费用+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施