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银行个人住房贷款风险成因与对策     　　一、个人住房贷款的含义及特点 　　个人住房贷款业务就是指商业银行向借款人发放的, 用于借款人购买首次交易的住房贷款。个人住房贷款业务也可以细分为两类:一是个人住房公积金贷款, 公积金贷款带有政策补贴的性质, 贷款利率和银行存款了利息之间有一个差额。目前来讲, 大多单位都会为职工缴纳住房公积金, 因此对于已经缴纳公积金的人们来说, 使用公积金住房贷款可以减少购房时的利息支出, 减少成本;二是个人住房商业贷款, 该项住房贷款比其他形式的住房贷款的利率要高一些, 只要资金到位, 能够付清首付并可以按时还款, 那就可以申请这项贷款。  　　银行贷款业务中个人可以申请的贷款有很多, 那么相对来讲, 个人住房贷款的特点还是比较多, 具体有: (1) 住房贷款的金额要高于其余个人贷款, 并且偿还期限很长, 大部分住房贷款的偿还期限在25年左右; (2) 贷款对象特殊且用途专一。借款人必须能够按时偿还贷款, 即需要有稳定的收入来源, 并且当借款人借款成功后, 该项资金只能用于购买房产, 不能挪作他用; (3) 偿还方式特殊。借款人按月连续不断地归还贷款本息; (4) 在申请贷款时, 可能需要借款人进行财产抵押, 在无法偿还贷款时可以弥补部分银行的损失。从这些特点我们不难看出, 银行对于个人贷款的管理比较复杂, 因为管理需要持续很长时间直至借款人还清贷款。 　　二、我国个人住房贷款发展现状 　　相对来讲, 我国商业银行个人住房贷款业务办理的时间虽然不是很长, 但发展速度十分惊人。自改革开放以来, 我国经济发展迅猛, 在这段时间内, 我们的观念也随之有所改变。以前建房购房都是出于居住的目的, 但从当前社会来看, 人们买房并不只是为了居住, 开始意识到住房也具有升值空间, 即越来越多的购房者看中的是房产的升值潜力, 但并不是每个人都有闲置资金用来投资房产, 在这样的背景驱动下, 越来越多的人去向银行申请住房贷款, 这也在很大程度上促进了我国商业银行个人贷款业务量的增长。目前来看, 我国关于个人住房贷款的发展现状有以下几点: 　　(一) 住房消费快速增长。 　　当前, 人们的消费观念发生了改变, 人们购房除了出于居住目的外, 部分可能也含有投资目的, 但最终的结果是越来越多的城镇居民选择买房, 这种现象极大地促进了我国房地产行业的发展, 银行发放个人住房贷款为人们买房提供了更加便利的条件, 又刺激人们加大对房地产市场的投资。 　　(二) 个人住房贷款风险的增加。 　　目前, 我国住房消费在快速的增长, 银行放出贷款的资金量也越来越大, 这就可能会面临各种各样的风险。风险包括利率风险、流动性风险、信用风险、同业竞争风险等几个方面, 关于每种风险产生的原因会在下文风险分析中详细解释。 　　(三) 住房信贷市场亟待完善。 　　从我国住房贷款信贷市场结构上来看, 能提供住房贷款的除了商业银行外并没有其他的什么机构。并且近年来由于我国信用机制的加强, 住房贷款的申请条件也愈加严格, 很多人可能会选择付出较高的利息来取得资金去进行消费, 这会增加我国信贷市场的风险。从这一方面来讲, 应该制定一些更有针对性的法律条款, 完善住房信贷市场, 同时可在一定程度上较少银行的风险。 　　三、个人住房贷款的风险来源及原因分析 　　(一) 利率风险及流动性风险。 　　利率风险是个人住房贷款业务中面临的非常重要的一个风险。我国个人住房贷款的时间比较长, 大部分在20年以上, 贷款利率一般是根据当前的市场现状以及对未来的发展预测来确定的, 但由于个人住房贷款业务还款时间太长, 我们无法依据当前市场准确预测出未来的利率。因此, 当商业银行无法准确预测利率时, 若市场上出现较大的利率波动, 那银行很可能会遭受损失。与此同时, 因为住房贷款占用银行资金的时间比较长, 当银行急需资金时, 这些贷款收不回来, 很可能导致银行面临流动性风险, 更严重的可能会引起银行的声誉风险。 　　(二) 信用风险。 　　信用风险可能由不同的原因导致: (1) 可能借款人是被迫违约, 比如借款人在未完成还款时死亡, 或由于其他原因导致借款人在非自愿情况下违约; (2) 由于借款人主观违约, 其中一种情况包括提前还款, 当借款人有闲置资金超过未还的贷款余额时, 借款人会选择提前偿还贷款, 这时银行将不再能获得之前预期的利息收入, 可能会导致银行资产的部分损失;另一种情况是借款人主动放弃偿还贷款, 如果在借款人借款买房后房价大跌, 继续还款的成本可能较高, 于是放弃还款导致银行损失。除此之外, 在银行发放贷款时往往要对借款进行