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加强房地产开发企业成本控制的现时思考 房地产业是我国国民经济的基础性和先导性产业，近年来面对多重挑战的房地产行业，其赢利模式开始从粗放的土地赢利向精细的产品赢利转变。在土地成本透明化、市场化的环境下，对房地产开发成本进行精细化管理，从而降低开发成本、提高经济效益已经成为房地产行业未来发展的必然趋势。房地产开发企业要想在目前的环境下取得良好的经济效益，就必须重视成本控制工作，提高成本管理水平。 一、房地产开发企业加强成本控制的意义 （1）房地产开发企业成本概述。房地产开发企业的成本构成相当繁杂，按大的分类来说，包含直接成本与运营成本。其中直接成本包含土地成本、前期工程成本、主体建安成本以及基础、公共配套设施建设成本等，运营成本则具体包含销售、管理费用、融资成本以及开发间接费用等。通常情况下房地产开发企业的直接成本占据总成本的70%以上。 （2）房地产开发企业加强成本控制的意义。企业在激烈的市场竞争中要想谋求发展壮大，除了技术领先、资本雄厚之外，管理的作用日益凸显，而成本控制是企业管理活动中永恒的主题。当前，房地产企业加强成本控制极具现实意义。从目前房业所处社会经济环境来看，其面临的压力很大。近年来，国家开始关注房地产过热现象，并连续出台调控政策以遏制房价大幅上升。尤其近两年连续出台的一系列调控政策非常严厉，动用了金融、财税等手段，不仅收紧了房地产行业的资金链，使得房地产开发企业资金面受到空前压制，同时销售额也大幅萎缩，房地产开发企业利润直线下降。房地产开发企业应审时度势，向管理要效益，将成本控制纳入企业发展战略，并且通过相关成本控制策略的制定与实施，促进企业改善经营管理，转变经营机制，实现企业生产、经营、管理成本的降低，进而提升企业的综合实力和竞争力，有效抵御企业所面临的内外压力，在房地产行业竞争中更好地谋求生存与发展。 二、房地产开发企业成本控制存在的问题 （1）成本控制意识匮乏。一些房地产开发企业在实际的成本控制过程中，存在着一定的思维误区，总将成本控制作为财务部门的管理内容，没有将成本控制活动与规划设计、工程施工、营销策划等方面内容综合加以研究、分析，并付绪实施，未能充分发挥统筹兼顾的价值，缺乏战略性的思维与综合性的管理策略。另外，由于认识不足，加上宣传工作不到位，企业员工成本控制意识相当匮乏，企业成本控制缺乏全员参与，直接影响到成本控制的总体效果。 （2）成本控制体系不够完善。企业组织结构、管控模式、制度建设的方式以及信息化技术应用的能力等会直接影响房地产开发企业的成本控制总体效果。但实际管理中，房地产开发企业存在着管理责任不够清晰，管理目标不够明确以及管理制度不够健全的问题，没有结合房地产开发企业的实际构建完善的成本控制体系。成本控制实践中，一些房地产开发企业缺乏纲领性文件及战略性布局，致使成本控制难以全面融入到项目开发的全过程，成本控制目标也没有细化落实到个人与具体岗位中，难以对相关工作人员的工作情况加以考核，成本控制的工作无法落实到实处。同时，房地产企业信息化技术应用效果不佳，也是影响房地产企业成本控制效果的重要因素，一定程度上制约着房地产开发企业的持续发展。 （3）成本控制重点存在偏差。因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国房地产企业长期以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投资决策和设计等阶段的管理和控制，形成重施工、轻前期的成本控制思想。但实际上有关文献表明，项目建议书和可行性研究报告对项目投资的影响程度为70%—90%，设计和建设准备阶段对项目投资的影响程度为60%—70%，而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰—2‰。因此仅仅凭借投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了西瓜捡了芝麻的控制方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影响程度。 三、加强房地产开发企业成本控制的对策 房地产开发企业可以通过加强宣传，营造全员参与成本控制的氛围；构建目标成本责任制度，保证各项工作权责分明；强化成本分析，明确成本分析工作重点以及实施全寿命周期成本控制等方式，切实发挥成本控制的作用，为房地产开发企业的持续发展奠定良好的基础。 （1）加强宣传，营造全员参与成本控制的氛围。新形势下房地产开发企业要加强成本控制，重点在于加强成本控制的宣传教育，在整体上提高企业全员的成本控制意识，并创造主动进行成本控制的氛围。企业应通过各种途径推广和强化成本控制理念，充分发挥多数人的能动作用去推进这项工作，促进全员参与成本控制局面的形成。 （2）构建目标成本责任制度，保证各项工作权责分明。房地产开发企业成本控制工作中，需要以控制为基础，以责任为目标，构建全面的成本控制中心。企业可以在内部构建多个责任中心，明确划分每一位工作人员的工作