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商品房开发项目成本控制经验总结 房地产在目前的 中国乃至世界，都是一个非常热门的话 题，它不仅仅在 经济 领域有着重要的意义，还渗透到了每一 个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的 是利润，这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻 求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开 发成本就非常有意义。今天主要通过对房地产开发过程中主 要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制 方法．从而提高项目的利润。 目前工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施 工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶 段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度 上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项 目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本 管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建 设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。 一 房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产 企业 为开发一定数量的商 品房所支出的全部费用。 就其用途来说， 大致可分为 3 部分： 土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主要内容， 大致占总成本的 80 ％。其中最重要的是土地费用。 土地费用 主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定 是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积 和容积率的换算， 计算 出未来所开发的每平方米商品房所占 的土地成本 ( 俗称楼面价 ) ，以此来进行项目的可行性评估。 配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政 和公建配套费。学校、 医院 、商店等生活服务性设施也是不 可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保 证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类 繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意 性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发 成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总 投资的 10％～ 15 ％。 管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有 建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多 数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额 较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开 发成本将起到非常重要的作用。 二 设计阶段的成本控制 ( 一) 设计方案优化 设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设 成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可 行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案 设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共 区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设 备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电 系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投 资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦 项目，通过对地下停车场柱网及 交通 路线的优化设计，增加 了约 15％的停车位， 降低了停车位的单位工程成本。 在此项 目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形 特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程 量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高 对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。 ( 二) 实行限额设计，有效控制造价 限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算， 控制 初步设计， 按照批准的初步设计的总概算， 去控制施工 图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设 计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变 更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房