（房地产项目管理）房地产精品文档商业项目运营暨风险防范方案.pdfVIP

（房地产项目管理）房地产 精品文档商业项目运营暨 风险防范方案 目录 方案概要 一、项目面临的市场环境 1 、宏观经济技术指标 2 、城市发展规划 3 、各街区业态分布 4 、各街区租金水平 5 、街区空置率 6 、街区人车流量统计 7 、万州区卖场分析 8 、万州区商圈分析 9 、地段分析 10 、近期上市物业调查 11 、稀缺性业态分析 二、产品优势及竞争力分析 1 、产品优势分析 2 、产品竞争力分析 3 、产品性价比分析 三、项目成本 四、项目工程进度 五、资金投入 六、销售与招商 1 、销售 1.1 销售代理模式 1.2 推广思路 1.3 销售阶段划分 1.4 销售组团划分 1.5 销售方式 1.6 销售策略 1.7 销售推广 2 、招商 2.1 招商时间安排 2.2 招商对象 七、资金回笼 1 、资金回笼计划 2 、销售状态分析 八、经济效益分析 1 、价值评估 2 、收益估算 3 、盈亏平衡分析 4 、敏感性分析 5 、现金流量表 九、项目风险预测与防范 方案概要 万州项目运营暨风险防范方案共分为九个部分。 第一部分，主要通过项目面临的市场环境的调查分析 ，包括宏观经济制表（市 场物价指数、固定资产投资、社会消费品零售总额、岁末银行存款、人口规模、 居民人均可支配收入），城市发展规划、万州区商业环境分析、近期上市物业调 查、稀缺性业态分析，让我们清晰地了解项目现在所面临的市场环境 ； 第二部分，主要通过产品优势和相对于万州区域市场其他商业物业的竞争力 分析，确立了我们对于本项目的信心 ； 第三部分，主要通过项目成本预估 ，得出项目的直接成本、间接成本和单位 成本； 第四部分，项目的工程进度情况 ，标明项目施工设计图完成时间、项目施工 许可证取得时间、预售许可证取得时间、项目基础工程完成时间、项目主体一层 完成时间、项目主体完成时间、项目外装完成时间等几个项目重要时间节点，以 便安排项目的资金调度及销售计划； 第五部分，项目的资金投入情况 。通过对项目开发进度及投资分析，可以了 解每个阶段项目需要的资金量，以便筹备和合理安排资金； 第六部分，项目销售与招商 。阐述项目在销售、招商方面的思路、策略及时 间安排等； 第七部分，项目资金回笼 。通过对以上各部分，包括项目资金投入、项目工 程进度、项目销售进度，得出项目的资金回笼情况 。分析在不同的销售进度、不 同的剩余物业租赁程度下投资回收年限的变化； 第八部分，项目经济效益分析 。有了项目成本、需要投入资金及资金回笼情 况，可以对项目进行经济效益评估，包括价值评估，收益估算、盈亏平衡分析、 敏感性分析等，清楚项目的财务可行性及投资收益； 第九部分，是项目风险预测及风险防范。通过对项目的风险预测，得出项目 在施工、销售、招商以及资金运作和后期经营等过程中可能遇到的风险，以及针 对这些风险所采取的相应的应对措施。 一、项目面临的市场环境 1 、宏观经济指标 万州是重庆除主城区外规模最大的城市。现辖龙宝、天城、五桥 3 个移民开 发区和江南新区，92 个乡镇街道，幅员面积 3457 平方公里。 1 ．1 人口增长得到有效控制，城镇化步伐不断加快 2004 年末，全区常住人口 150.67 万人，其中城区人口 54.5 万人，城镇化率 为 44.5% ，比上年提高1.0 个百分点。 1 ．2 国民经济快速增长 2004 年全年实现国民生产总值 109.3 亿元，同比增长 14.2% 。 1 ．3 市场物价继续上涨 2004 年城市居民消费价格指数为 103.9 ，比上年价格总水平提高了3.0 个百 分点。 1 ．4 固定资产投资强劲增长