安徽某大型房地产项目策划报告(金丰易居).docx

安徽某大型项目策划报告 EHOUSEE 、项目市场环境分析 1．** 市简介 2．对外交通 3．经济环境 4．城市建设 2005 年 2 月 目录 4.. .4.. .5.. .5.. 7.. 、项目发展市场分析——住宅部分 .9. 1． ** 房地产市场现状 .9. 2．** 房地产市场存在的问题 1. 0 3．** 房地产市场发展机遇 1. 0 4．典型住宅项目 1..2 三、项目发展市场分析——商业部分 1. 3 1..3 1..3 1．** 商业发展环境 2．商圈分析 1..4 3．** 商业市场预测 1..5 4．商业物业市场分析 .1.6 四、项目分析 .2..0 1．项目概况 .2..0 2．项目区域环境分析 .2.1 3．项目地块分析 2..4 4．项目市场竞争情况 .2.5 五、项目定位 .2..6 1项目swo分析——内外部因素总结 .26 2．项目定位的基本原则 .2. 6 3．项目整体定位 2..6 4．项目定位 .2..6 六、项目定价分析 .3..0 1．** 房地产价格现状 .3.0 2．** 房地产价格预测 .3.0 3．现阶段项目价格预测 .3. 1 七．项目营销建议 .3..3 、项目市场环境分析 1．** 市简介 1）地理区位 2）城市基本属性 中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡” 3）行政区划 总面积 2596.4 平方公里，其中市区面积 1091 平方公里，建成区 面积 78 平方公里；总人口 231 万，市区人口 140 万人； 辖有 5区 1县：田家庵区 、大通区、谢家集区、八公山区、潘集 区和凤台县（2004年从合肥市长丰县划归的 6 个乡镇分属不同的区） 。 4．科教实力 在地级市中， ** 市具有较强的科教力量，科研机构和大专院 校 20 余所，每年有近万名高校毕业生步入社会。 2．对外交通 区位优越、** 位于淮河之滨、安徽中部，处在承东启西、南北通衢重要位置，交通便捷 ，是沿海通向中西部的通道走廊。 区位优越、 1）铁路 1） 铁路 阜淮铁路 通过津浦线、 ** 线、商阜线与京沪、京广、陇海、 京九四大铁路动脉相贯通。 2）公路 2） 公路 206 国道横贯全市 。 ** 距上海、南京、芜湖、合肥分别为 5 个小时、 3 个小时、 2 个小时、 1 个小时行程； 2003 年 7 月，京福高速 ** 连接线 建成，打通了连接苏浙沪、 融入长三角的快速通道； 正在修建中 合（肥） -淮（南） -阜（阳）高速公路 ，其实验段 已于 2004年 11月动工，预计 2007年底建成。 3）机场合肥机场至 **110 3） 机场 合肥机场至 **110 公里，蚌埠机场至 **30 公里 4） 淮河水运 通长江、连大海，可四季航行。 3．经济环境 1）经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段 2003年以来，煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨， ** 煤、电 支柱行业快速增长； 同时， ** 处于长三角腹地，正好可以承接长三角地区的新一轮产 业转移； 由于京福高速 ** 连接线的建成， ** 的外部交通环境得到极大改善， ** 吸引的外来投资不断增加， 也为经济提供了新的增长点。 预计 2004 年** 的 GDP 将达到 210 亿元，增幅为 16% ，是 1995 年以来增速最快的一年。 2）人均 GDP 将突破 1000 美元 2003 年，** 的人均 GDP 达到 8045 元人民币，折合 974美元；如 按 10%的发展速度计算， 2004 年将达到 1071美元。 根据消费经济学理论和国际经验， 当人均 GDP 达 1000 美元时， 居民消费结构将从生存型向享受、 发展型转变， 过去的奢侈品将转化为 居民的必需品；汽车、电脑、高档电器加速进入家庭；人们对于住房条 件改善的需求也将不断增长。 3）第三产业较落后，但发展较快 主导产业： 煤炭、火力发电、化工； 优势产业： 医药、纺织、机械、轻工； 三次产结构： 10.5：51： 38.5（2003 年）。工业在国民经济中的比重最 大；第三产业虽然占较大比重，但发展落后，房地产业、商 贸服务业等，都处于起步阶段。 2003 年开始，商业领域外来商业企业不断增加，苏果超市、 正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入 ** 。 4）居民收入和消费情况 人均可支配收入： 2002年** 城镇居民人均可支配收入为 5345元，2003 年达到 6010 元，增长 12.4%；2004 年经济增长速度为 16%，高出 2003年 3.6个百分点，人均可支配收入的增 幅也将高于 2003 年，预计可达到 7000 元左右； 总体而言，处于较低的水平，但上升的势头较快 工资收入：平均月工资水平大约 850元左右，低者