新景祥_江苏盐城电大地块项目市场定位及产印品规划建议报告_86p.ppt

项目战略定位 城市中央·水岸公馆 城市中心的土地，经过了几十年的历史沉淀，在历史、人文等方面都臻于成熟，愈发彰显了其独具价值的稀缺性禀质，基础条件和现状较好、生活设施完善，入住这些区域，确实是进入了一个成熟的区域，衣、食、住、行无忧，让人住着方便、实在,加上地段本身有着很好的前景和潜力及综合优势明朗吸引了众多开发商和购房者的青睐； 郊区生活的分散化和功能单一的特点无法调配出城市的特有氛围，风靡一时的城市郊区化、城市中心空壳化引起许多专家学者的广泛质疑，较之近几年风起云涌的郊区化大盘，城市中心价值还是显现出理性的回归； 旧城改造步伐加快，促成了城中高端地产项目的开发兴建，唤醒了城市中心主义的情结感知，推动了高端购房群体的都市回归热潮，催生了城市中央生活的强烈向往…… 城市中央居住已成为购房者情感、个性、身份、地位、财富的符号、形式与表征及其独特的心理情感需求 定位演绎－城市中央居住区 城市中央生活，并非简单地满足购物条件，并非单一的交通便捷，其包括了对现代生活的超前享受和拥有 ，展示出“都市人性化”的全新生活理念。倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市"跃动人群"生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。 城市中心主义·留恋区位情结 城市中心主义·彰显身份高贵 城市中心主义·领跑生活方式 定位演绎－城市中央居住区 盐城地产板块特征 区域 物业特征 项目规模品质 产品特征 销售情况 项目定位挖掘 客群来源 城中区 以多层为主，小高层为辅的商住结合项目 以小规模的沿街项目地块为主，项目品质一般 基本皆以90-100平米的两房及110-140的三房为主，120-140平米的三房处于集中供应阶段， 热销户型面积集中在80-90㎡两房及100-120三房，高性价比宜居三房稀缺，小面积户型去化速度快。 主要以健康、景观、配套为诉求点，对于区位、生活方式及建筑形态的挖掘不够 以区域消费为主的市区中、高收入人群 城东区 以多层、小高层为主的住宅项目，少量别墅和高层项目 以中小规模为主，项目品质一般 主要以某种生活方式为诉求重点 以区域消费为主，吸引省市边缘区域及开发区客户 城南区 以多层、小高层为主的住宅项目为主，少量商业项目 以中小规模为主，项目品质一般 主要以学区、人文优势吸引消费者 年轻客群为主，政府机关、企事业单位为代表的二次置业者 城西区（包括西南） 以小高层、别墅为主的住宅项目为主，普通商住结合项目为辅 项目规模中等规模为主，品质较好 以挖掘产品特质为主 区域消费为主，以及市中区高收入人群 城北区 以多层为主，小高层为辅的住宅项目，少量的商业 项目以中小规模为主，品质一般 主要以生活及配套为诉求重点 以区域消费为主，以及市区收入较低的人群 本案处于城中分区，区域优势明显 城中分区规划要点：以商业服务和居住为主要功能；强化建军路，解放路的城市中心功能；逐步置换有干扰的工业企业；合理控制居住用地的开发程度；保护历史遗存，塑造城市特色； 区域位置相当优越，处于已经发展成熟的老城区，配套相对来说比较完备，由于城市发展方向的影响，该区域的未来发展相对较为平缓，不在城市规划的重点发展方向上。本案所在小区域范围内房地产均价在3000元/平方米左右； 老城区地块在未来的供应量将会愈发稀少，这也就暗示了城中区土地更具稀缺、珍贵的特质； 区域内部在售楼盘有柳岸花城、都市花园东园、燕达花园、锦江冠城 项目地块 悦达都市花园-东园---城市CLD首席成熟复合型社区 悦达都市花园-东园：一泓生态景观活水正对东园区大门,左右百米小溪潺潺流淌,运动中的东园景观由此开幕, 水流穿梭的亭台、绿坡、花坛、密林移步换景，营造出人与自然和谐共存的“桃花缘境”；07年8月10日公寓开盘，45平米260套基本售完，80-120平米50套售75%，销售均价3310元/平方米；医生、教师、公务员、商场小老板为项目去化的核心支撑 ； 区位优越、价格实惠且居民对物业类型认知的进阶是项目去化迅速的重要因素，同时，印证了中小户型产品的热销：低总价是居民消费的核心诉求点 [项目简介]位于人民路中路与黄海路交汇处，城市居住生活中心，更是盐城文化教育中心，机关幼儿园、盐中、田家炳中学、盐城工学院环绕周边，文化氛围浓厚，项目总建10万平方米，绿化率33% [物业类型]多层、小高层 [户型及面积]小高层：45--120平米公寓 45为主力 锦江冠城---真公园真河滨大型生态景观社区 锦江冠城：沿河50米“退地造园”,打造三万平方米滨河林美景;音乐广场,网球场,多功能会所......构筑顶尖生活社区；视频监控，电子巡更，背景音乐......提高未来生活品质； 2007年10月推出多层128套，预计