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(生活家 )企划及推广思路 【生活家】企划 推 广 方 案 上海九阳房地产咨询有限公司 名目 一、走 进 吴 中 区 ?????????????????????????????????（ 2） （一）、区域概 ?????????????????????????????????????????（3） （二）、 争楼 分析??????????????????????????????????????? （3） 二、了 解 本 案 ???????????????????????????????? （4） （一）、市 定位?????????????????????????????????????????（5） （二）、 品定位????????????????????????????????????????? （5） （三）、目 客 群定位?????????????????????????????????????? （7） 三、 划 建 议 ?????????????????????????????????（ 10） （一）、景 划建 ???????????????????????????????????????（11） （二）、配套建 ????????????????????????????????????????? （11） （三）、智能化建 ???????????????????????????????????????? （11） （四）、信息服 系 ??????????????????????????????????????? （12） （五）、物 治理服 建 ????????????????????????????????????? （12） 四、推 广 策 略 ?????????????????????????????????（ 13） （一）、案 名 ????????????????????????????????????????? （14） （二）、企划定位????????????????????????????????????????? （14） （三）、广告推广 精神?????????????????????????????????????? （14） （四）、推广策略????????????????????????????????????????? （15） 五、定 价 策 略 ????????????????????????????????? （21） （一）、价格定位????????????????????????????????????????? （22） （二）、定价步 ????????????????????????????????????????? （23） 一、走 进 吴 中 区 （一）区域概论 吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分不与苏州工业园区、苏州高新技术开发区 (虎丘区 )、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。 吴中区交通便利，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。 （二）竞争楼盘分析 项目名 估量销售 位 置 开发商 总建面积 开盘时刻 均 价 在售房源 动态描述 称 率 嘉业 东吴南路 浙江国际嘉业 连续开盘，销售好 37 万平米 2004 年 11 4500 元 /M 2 200 （估量） 60% 以上 阳光水榭 137 号 房产有限公司 现场人气较高 2005 年 4 ≤4500 元/ 丽都国际 石湖东路 吴江恒达 2 万平米 120 左右 预约中 未开盘 月 M 2 二、了 解 本 案 （一）市场定位 1、区位居住氛围已形成—— 本案所在的区域的吴中区的中心生活区，周边小区居住氛围浓烈。 2、地 段 优 势 —— 本案离市中心较近，车程 15 分钟左右，地段较好；同时吴中汽车南站近在咫尺，立体交通网。 3、生 活 配 套 成 熟 —— 周边生活成熟，超市、菜场、便利店等均十分方便。 4、开发周期短，风险低—— 体量不大，开发周期短，市场在可预见中，风险便于操纵。 5、价 格 优 势 1）单价优势 — 本案地价成本低，市场售价不高，价格竞争优势显而易见。 2）总价优势 — 本案单位面积小，总价不高，价格竞争优势显而易见 （二）产品定位 随着 2004 年供求比例相对平稳，产品同质化趋势越来越严峻，市场竞争将日益猛烈。如果本案在产品概念和本身特点上不加以提升的话，将直截了当威逼到产品的销售前景在了解了本案的地块状况后，本案的产品定位及核心价值的建立就呼之欲出。 采纳塑造和挖掘两大手段，对本案进行定位 挖 掘 + 塑 造 挖掘：即对项目要紧可利用基点进行充分挖掘 塑造：即对产品概念