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天园名都开盘前营销执行方案
一、营销策略
1、住宅部分:
排号策略按照普通住宅进行,结合项目住宅部分总房源数量较为稀缺,建议在初期排号时适当提高门槛。
排号方式:10000抵15000元,即缴纳1万元排号费,开盘成功选房可享受5000元的总房款优惠。
2、公寓部分:
公寓销售方式建议:
结合目前公寓产品现状,总共11层,约165套公寓,结合前期公寓部分营销方式探讨,将会采取产权式酒店的方式进行销售。
如果全部作为产权式酒店并一次性推售,酒店房源数量过多,将面临较大的经营压力,同时销售风险也较大。因此建议,公寓分两批销售:
其中4~9层共计90套保留作为公司自持,开设宾馆。
10~14层共5层75套房源,完全按照产权式酒店进行销售;
通过此方式,在不降低公寓利润的情况下,可以降低公寓的销售风险,部分公寓可结合市场客户需求状况按照普通公寓进行销售,降低酒店经营的风险。
主要营销策略:
首批采用产权式酒店方式进行售后回租,作为纯粹投资性产品,必须从排号初期即造成火爆的关注度及场面。需要形成开盘即清盘的火热形势。否则,销售一旦缓慢,将会给后续工作带来更大困难。因此在建议采取以下营销策略:
排号策略:低门槛、少优惠;
宣传策略:低风险、高回报;
销售策略:广积客、开盘清。
具体排号方式:1000元抵3000
缴纳1000元排号费,选房时享受2000元购房优惠。公开选房时按排号顺序享有优先选房权,每个身份证只能排一个号,但不限定购买套数!
公寓的排号可以与住宅同时启动,可以更加烘托现场的排号气氛。但公寓需要更多的客户积累时间,充分积累足够的客户量,开盘选房放在住宅选房以后,在开盘选房时推售房源达到一次性销售完毕。
具体销售及回租方式:
初步按照15年的经营期进行返租,在销售时即同酒店管理公司签订租用协议。租金按以下标准有酒店管理公司进行支付:
第1~3年可按照6%进行返租,每月返租金750元;
第4~6年按照7%进行返租,每月返租金875元;
第7年起按照8%进行返租,每月返租金1000元;
同时返租期内给予投资客户每年10~20天的免费住宿期。
以上收益率折算后将在7%以上,接近8%,既能够降低酒店的经营压力,同时也有足够的吸引力吸引客户投资。
3:6 3:7 9:8
二、工程节点控制
(1)售楼部开放时间:10月20日
(2)开工时间:
(3)工程出地面±0时间:
三、营销活动节点建议
结合以上工程进度,一期会员招募时间建议为:
11月26日
原因有:
(1)11月底开工后,工地呈现一片繁忙的施工现象,增强客户信心。
(2)售楼部开放后,经过一定的广告宣传,树立项目形象,引发市场关注。
(3)广告投放直接释放排号信息,引发市场热度,达到集中排号的目的。
四、时间节点划分
排号时间确定,排号信息全面发布基础物料制作完毕,销售部开放公开排号公寓开盘
排号时间确定,排号信息全面发布
基础物料制作完毕,销售部开放
公开
排号
公寓
开盘
住宅
开盘
工地
±0
11月15日10月20日1月1日12月24日12月15日11月26日
11月15日
10月20日
1月1日
12月24日
12月15日
11月26日
公开排号期释放排号信息
公开排号期
释放排号信息
客户咨询期
客户咨询期
四、各阶段推广执行细则
第一阶段:(形象期/客户咨询期)
时间划分:10月20日——11月15日
营销重点:团队培训及实战训练、客户接待咨询
推广配合:
1、派单
第一批印刷单页以楼盘形象为重点,以销售员派发结合雇佣兼职人员,全面覆盖城区。派单区域涵盖市区大街小巷,重点是繁华地段、大型商场周边等人流量大的地方。
单页主题:价值地标,大器天成!
——城中央?名校圈?地标级藏品,现全面接受咨询!
2、销售员名片、户型单、手提袋、档案袋
以上4种物料于10月20日之前制作到位。销售员工牌8个、1个案场主管、1个销售经理,名片每人3盒。
户型单:每个500份;手提袋2000个;档案袋3000个。
3、户外广告:(已完成)
主题:价值地标,大器天成!
——城中央?名校圈?地标级藏品!现全面接受咨询!
4、电视飞播字幕:10月20日~11月15日
【泌阳·天园名都】泌阳一高旁,地标级藏品!80~130㎡名仕华宅,32~58㎡酒店公寓。现全面接受咨询!地址:文化路与人民路交汇处电话:7962999
5、短信群发
时间:10月25日、11月10日,每次数量3万条
内容:【天园名都】泌阳一高旁,地标级藏品!80~130㎡名仕华宅,32~58㎡酒店公寓,现全面接受咨询!电话:7962999文化路与人民路交汇处
第二阶段:(会员招募期)
时间划分:11月15日——12月15日
营销重点:VIP会员公开招募
1、派单
第二批新单页以全面释放排号信息为主。
公寓部分可单独制作单
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