同致行2011年长沙中南大学科技园项目整体定位及发展策略报告.ppt

长沙中南大学科技园项目 整体定位及发展策略报告;报告逻辑思路;报告核心内容; 企业 项目属性界定 核心问题;『关于中南大学』;『关于中南大学科技园开发有限公司』;『关于大学科技园』;『企业开发目标』;企业给我们的命题：;『我们在哪里』;『交通配套』;『地块现状』;『经济指标』;『项目核心价值提炼』;『项目核心价值提炼』;政策价值—— 政府支持，政策导向，为项目成功运作提供保障;『项目核心价值提炼』;同致行观点———— 区域集住宅、商场、酒店、娱乐、运动场、图书馆等于一身的财富磁场，具有较为便利的商务办公及居住的配套。;商业价值—— 高档居住区、豪华酒店，时尚家居广场，商业价值凸现; 在对项目进行系统分析中，可以得出如下总结性观点： 项目临近城市主干道，属于中央交通物业、未来的地铁物业，未来地理位置将有强烈的地域标识性和辐射力，具有强烈的“门户级”特性。 项目是规划的湖南长沙最大的科技园，高科技产业特性，特殊的功能性要求，及其所承担起带动区域发展，提升区域形象的使命，所以指导项目的定位必须具备复合型地产的功能。 项目处于未来长株潭一体化发展的核心区域，将有机会站在城市运营和自身特殊功能定位的高度，以城市综合体的开发模式提升项目的综合价值！;项目属性界定;核心问题界定;外部条件能否支撑项目选择的发展方向？ ;报告核心内容;城市宏观经济分析 城市整体规划分 房地产市场分析;城市规划篇 城市区位;长沙作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强，未来长株潭人口发展目标1600万;长沙将建成区域性国际城市，城市化水平在2020年实现70%以上;城市轨道交通、高铁、旧城改造等重大规划引领城市发展格局;京港澳、沪昆双高铁交汇城市，快速连接珠三角、长三角、环渤海三大经济圈;长-益-常城际铁路的规划实施并连接湘潭、株洲，未来轻轨连接全省各地级市，进一步提升长沙城市凝聚力;至2020年长沙将有25条过江通道，助推长沙跨江发展。至2013年，长沙将进入地铁交通时代;2007年起，长沙旧城改造四面开花，南湖、新河、滨江、金融街多个规划先后启动，长沙城市化进程加速，推动城市中心化;随着省政府南移、市政府的西迁，长沙向南、向西发展趋势日益明朗，河西、城南将是长沙未来发展的重点; 长沙市规划建设发展迅速，各项规划利好逐步落地，长沙在不久将迎来一个新的时代！; 2010年长沙市地区生产总值达4500亿元，同比增长15.5%，高于年初12%的预期目标，也高于全国的10.3% 2010年长沙在全国二线省会城市排名中跃居第2位，仅次于武汉。 2010年长沙GDP以15.5%的增长速度高速增长，长沙房地产市场正处于高速发展的阶段;2002-2009年长沙三大产业结构;长沙市城镇居民可支配收入走势示意图（单位：元）;长沙市房地产开发投资走势示意图（单位：亿元）;小结;长沙市内五区商品房供应量走势图（单位：万㎡）;2010全年呈稳步上升趋势，销量也保持稳定上涨的态势;2010年长沙市内五区商品住宅成交面积结构示意图;;2010年上半年长沙市购房客户年龄分析;内五区全面超4500元㎡，芙蓉区传统老城区房价为内五区最高，开福区依托江景高档项目涨幅最快，岳麓区为长沙价格洼地未来提升空间较大;小结;报告核心内容;项目整体定位;都市综合体具备很强的自我更新和促进能力： 各物业之间能形成档次和品质提升，某一物业类型的档次品质提升能直接带动其他物业类型的档次品质提升； 各物业之间能形成资源共享互动，某一物业类型所具备或聚集的资源能为其他物业类型所共享，形成资源互动。;都市综合体对于本项目的意义;;;案例借鉴;;案例借鉴;;模式一的收益方式特征;B、模式二：写字楼为主，代表案例 广州中信广场;公寓部分 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。 公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。;模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）;模式二的收益方式特征;C、模式三：酒店为主，代表案例——上海商城;案例借鉴;模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）;模式三的收益特征;案例借鉴;;案例借鉴;结合区域未来发展机会、地块自身的条件特征，市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面必须放大3大价值体系，才有机会准确占位市场，成功运作项目： ;综合四种模式与项目条件分析，初步判断本项目可选取模式二作为发展方向。 ;结合市场因素、区域未来发展、地块价值分析、同类型项目开发模式的借鉴，综合上述分析，我们认为项目整体的市场属性定位：;定位方向一：