滨江项目合约策划报告.docx

PAGE PAGE 1 【中海·钱塘山水】项目 合约策划报告（200712 修订版） 编 制：蔡建章 审 核：李宏耕 签 发：李宏耕 编制日期：2007 年 12 月 17 日 【中海·钱塘山水】项目合约策划报告 【中海·钱塘山水】项目合约策划报告 PAGE PAGE 10 【中海·钱塘山水】项目合约策划报告 一、项目概述 【中海·钱塘山水】项目位于杭州市滨江区东信大道地块，总用地面积为47735 M2（71.6 亩），容积率为 2.5，拟建设销售面积 12 万平米的高档次住宅小区，住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。 整个项目分一期开发，计划于 07 年9月 18 日开工建设，09 年 12 月 25 日 竣工，总发展期约 2 年零 3 个月。项目目前已开工。 本项目属自有资金投资项目，建安费用初步估算为 34932 万元（含内配套），具体明细详见附件一。 二、合约策划综述 （一）目的 鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高，同时，该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目，如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理，是我们合约管理工作的重点和难点。为此，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。 （二）合约管理架构 为有效管理和控制成本，我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架，总承包工程拟分为两个标段同步施工。 具体合约管理架构见图 1：【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图。 （三）合约分判总体思路 为控制成本和施工管理，本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工， 以及对指定专业分包商的照管（现场全面管理的责任）；各专业分包需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。 招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式（按相应模板）， 水泵变配电定标原则上采用最低价中标，确保最佳性价比。特殊项目（如政府电力配套等垄断性项目）可采用直接议价委托的方式。 水泵 变配电 对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。 具体而言，本项目拟进行以下专业分包：桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等；甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。 图 1：【中海·钱塘山水】项目合约管理架构图 杭州中海房地产有限公司 杭州中海房地产有限公司 合约关系 总承包桩基及围护总包管理 现场照管 总承包 桩基及围护 总包管理 机电协调 土方 外墙砖 土方 外墙砖 铝合金 弱电智能化 玻化砖 铝合金 弱电智能化 玻化砖 外保温 消防 木门 外保温 消防 木门 公共部位精装修 电梯 变配电设备 公共部位精装修 电梯 变配电设备 景观绿化 PVC 景观绿化 PVC 水电管材 裙房外立面装饰水景装饰材料 裙房外立面装饰 水景 装饰材料 交通设施及划线 电信及网络 洁具 交通设施及划线 电信及网络 洁具 （四）标段划分 根据目前项目发展情况，考虑到施工管理和工期进度要求，我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理；专业上有具体要求不可分割的（如消防工程、弱电智能化工程），则统一为一个标段。 （五）时间节点控制思路 本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。 在工作开展之前我们将与设计管理部、项目发展部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并严格执行；一旦出现部分工序的延误，我们将及时分析原因，寻找补救对策，确保合约管理工作不影响到整体项目发展。 （六）工程量清单编制原则 工程量清单原则上由我司自行编制，模式按照地产集团统一工程量清单模板进行；同时，考虑到杭州公司合约管理部目前的人手配置情况，为减少工程量计算失误概率，我们将采取两阶段招标方式，先通过回工程量的方式对 5-8 家投标单位的工程量进行比较复核，统一工程量后再进行报价。 （七）工程价款支付 本项目工程价款支付方式有两种：里程碑节点支付和按月完成量支付， 原则上无预付款（除大型/大批定制货物或设备外）。里程碑节点支付方式适用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅