物业服务可行性分析报告.doc

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物业服务可行性分析报告    关于 ********* 物业服务的可行性分析报告 一、项目分析(依据为该项目 CAD 图纸) ********* 位 于 **************** , 项 目 设 计 总 占 地 面 积 ㎡,总建筑面积 ㎡,住宅面积 ㎡,商业面积 ㎡,其他面积 ㎡,总户数 994 户,住宅 11栋,商业 2 栋。基于以上基本情况对受聘物业的可行性进行全面分析。   *********周边有*********小区、*****小区、****小区、安******小区、******小区,以上小区的物业服务标准不等,物业费收取标准存在差异,具体情况如下:   小区名称 物业服务执行标准 物业费收取标准(元/月/㎡) 是否包含电梯费 ***小区 三级 否 ***小区 三级 否 ***小区 二级 否 ***小区 五级 / ***小区 三级 否 按照以上小区的物业服务及物业费收取标准,加之***小区商品房在销售初期对业主承诺物业费 元/月/㎡左右,建议***小区物业费收取标准定在> 元/㎡,其中包含电梯费。   二、预计支出情况 1、人员架构及薪酬 职位 人数(名) 薪酬(元/月) 岗位职责概述 公司支付福利(元/月) 经理(兼) 1 负责物业全面管理 客服部主管(全职) 1 3000 负责客服部整体工作 1001 客服专员(全职) 5 2300 楼管、客诉 1001   维检部主管(全职) 1 3200 负责维检部整体工作 1001 维检工(全职) 6 2800 维修、巡检 1001 秩序部主管(全职) 1 3000 负责秩序部整体工作 1001 秩序班长(全职) 2 2500 巡查、人员分配 100 秩序员(全职) 16 2000 执岗、巡逻 100 中控值班员(全职) 4 2000 中控室值班 1001 保洁班长(全职) 1 1900 保洁工作督导 100 保洁(全职) 8 1500 保洁、整理 100 合计 45 119400 194892 元/年 2、办公费用 设备名称 数量 使用部门 大概价格(元) 电脑 8 客服、道闸、工程 20000 复印、打印机 2 客服、办公 10000 扫描仪 2 客服 6000 办公桌椅(套) 14 各部门 14000 饮水机 3 各部门 3000 投影仪 1 客服 10000 沙发、茶几(套) 3 各部门 25000 针式打印机 1 客服 2500 路由器 数目待定 各部门 合计  90500 2. 人员费用  工资(全职 45 人):119400 元/月,1432800 元/年。 福利性支出(16 人):1001 元/月*16 人=16016 元/月,192192 元/年。 意外险支出(27 人):27 人*100 元/年=2700 元/年。         合计:1627692 元/年 3. 物资支出  保洁用具(垃圾桶、笤帚、簸箕、抹布等):15000 元/年。 劳保(16 人):16*20 元=320 元/月,3840 元/年。 工程 易耗品:3600 元/月,43200 元/年。   工服:45 人*600 元=27000 元 合计:89040 4、办公费用预计:3000 元/月*12 月=36000 元。   5、物业办公用房装修费用: ㎡*600 元/㎡=257376 元 6、其他费用  包含了日常损耗、物品消耗及物业服务管理过程当中发生的费用。   预计可预测支出费用总额大约:708000 元/年。(包含公共区域维修费用约 48000 元/年、临时用工费用及水费约 120000 元/年、电费约540000 元/年) 三、预计收入情况 物业费收入:    ㎡* 元*12 月= 元/年  四、调研分析 政策规定:建设单位承担前期物业服务责任。自 2018 年 10 月 1日以后取得预售许可证的所有项目,所有物业费由开发商承担。换言之,开发商不仅要支付期间所有的物业费,同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来。   开发商前期交付物业费用包括:物业费+物业办公用房装修费用+办公用品费用+办公费用+工服费用;交钥匙后涉及到的费用包括:人员工资福利性支出、公区维护费用、保洁费用、水电暖费用、办公费用等。   预估利润一览表   收费标准(元/月/㎡) 物业费(元/年) 年支出(元) 首年利润(元) 次年以后支出(元/年) 次年以后利润(元/年  1648096 2433732  1648096 2433732  1648096 2433732  1648096 2433732  以上测算对支出部分做了最大限度的预算,但是在实际物管运营过程中产生的有些成本的产生无法准确预估,如

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