花园房地产开发小区项目建议书.docVIP

TOC \o 1-5 \h \z 1、 项目概况 04 2、 开发项目用地的现状调查及动迁安置 04 3、 市场分析和项目定位 05 4、 规划发展建议 22 5、 资源供给 24 6、 项目开发组织机构、管理费用的研究 24 7、 开发建设计划 25 8、 项目资金来源及经济分析 26 9、 结论及建议 27 一、项目概况： 1、 项目名称：花园” 开发建设单位：****房地产开发有限公司 2、 项目地理位置：本项目位于杠市涪城区跃进北路与高水中路交叉 口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。 3、 项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园?星河湾”、“小 岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区, 2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺， 开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出 现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一 步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于 2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。 4、 项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项 目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西 面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区 政府办公用地。并处于“花园?星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之 间。 开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为 7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**** 房地产开发有限公司。 2、 拆迁调查：本项目土地使用权属紗紗房地产开发有限公司，其地 块上临时出租门面及出租仓房产权均属和公司，不存在大的拆迁难的问 题。 3、 市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施 工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及 燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、 地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花 园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地 促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃 进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相 距咫尺，出行非常方便。 三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析： 1、2004年柑市房地产市场供给现状分析： 1） 、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年和 市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币 93408. 1 6万元,负增长率为28.96 %。 2） 、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面 积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率 22%。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米, 12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83%。 表一：2001-2004房地产资金投入情况 表三：2004年房地产投资构成（按用途分类） □0.80% rDL20% □ 83% □住宅因商业□写字间□其他 2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施 工面积总量65%,同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积 460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经 济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米, 减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年 减少1 06773平方米,402套（幢）。 表四：绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况（按用途分） □ 2003 H2004 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但 投资结构发生变化较大。 2003年和市住宅投资所占比重为89%, 2004年住宅投资下降至83%, 非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7. 8%上升至2004年15% 对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3） 、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%,其中商品住 房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%;商品用房竣工面积 245957平方米，比上年增长495%;写字间竣工1 2938平方米，比上年增 44%;其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。 4） 、商品房进入市场情况： 2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。 同比上年减少46