奥园地块控规规划说明书.docxVIP

清远市J46号区局部控制性详细规划 说明书 一、前言 1编制背景 为全力推进江北组团清远职业技术学院片区的发展，进一步强化规划对建设的指 导作用。本规划受清远市的委托，在编制完成了清远市总体规划修编的基础上，对江 北组团清远职业技术学院片区展开控制性详细规划的编制工作。 二、现状概况 1地理位置及自然环境特征 1.1地理位置 江北组团清远职业技术学院片区（以下简称“本片区”）位于江北组团东北部。 东起学景路的北延线，西至清辉北路，南临直通路，北倚清远职业技术学院，规划用 地面积约为61.91公顷。 1.2自然环境特征概况 清远属亚热带季风型气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明，年平均气温为 17C。10月至次年2月是相对少雨期，其余时间降雨较充分。本片区北侧环山，片区 内河道密布贯穿主要的鱼塘，灌溉便利，但排水条件差，极易受涝成灾。 2现状土地利用情况 本片区总用地面积为61.91公顷，除现状的小部分村民住宅和直通路前段建成 外，其他地方均没有建设开发。土地开发还有相当的发展空间和弹性。 2.1用地构成 表2.1 :现状用地汇总表: 序号 用地代码 用地性质 用地面积 所占比例 大类 (ha) (%) 1 R 三类居住用地 0.2 0.32 2 S 道路用地 1.7 2.75 3 E 水域 7.8 12.60 耕地 52.21 84.33 合计 61.91 100.00 2.2各类用地利用情况 本片区位于江北组团的城乡结合部，现状呈现田园风光的形态，尚处在城市化初 期的发展阶段，各类城市基础设施均未完善。现状除少部分村民居住用地外，其余均 为村镇建设用地、农田耕地和水域。 （1） 居住用地 现状居住用地主要分布在直通路的北侧，用地面积约为0.2公顷。建筑大多为1~2 层砖混结构质量一般的建筑。 （2） 道路用地 本片区道路用地总面积为1.7公顷，主要是直通路的东段，片区内尚无成规模的 社会公共停车场。 （3） 水域和其它用地 水域和其它用地总用地面积达 60.01公顷。其中水域用地面积为7.8公顷，主要 指规划范围内清远职业技术学院湖和灌溉农田的江渠；耕地面积为 52.21公顷，主要 为鱼塘和小山丘。 3现状用地权属 表3:现状用地权属一览表 红线编号 用地单位 用地面积（ha） 所占百份比（% 1 农民实业用地 5.30 8.56 2 东成水电所用地 1.51 2.44 3 质检用地 2.20 3.55 4 奥园用地 9.50 15.34 5 清职院用地 19.06 30.79 6 未征用地 20.10 32.47 7 道路用地 61.91 6.85 合 计 61.91 100 注：用地权属均为规划委托方提供 . 4现状建筑质量评价 4.1本片区现状总建筑面积约为3600m2（包含临时建筑），均为三类建筑。 4.2为了对本片区内现状建筑进行质量评估，根据本项目前期策划理念及本次规划思 路和片区内各类用地及建筑现状，暂将区内各类建筑定为建议拆迁建筑。 “建议拆 迁建筑”是指与本次规划构思在用地上矛盾以及质量一般或较差的建筑物。 建议拆迁的建筑量主要集中在农村居民点，其现状形态与未来的规划区将格格不 入，并在消防、交通、配套环境等方面皆存在较大问题，故建议将这些村民点统一规 划，就地整合、改造。 5公共配套设施现状 本片区现状公共配套设施较缺乏，现状仅在直通路沿线有少量商业服务设施。 6道路交通现状 本片区外围道路均为城市干道(直通路)，其它内部道路大都为旧村或周边业主 自建的小支路。 三、 规划依据、原则与定位 1规划依据 1.1《清远市城市总体规划(2004-2020)》 1.2已划拨红线、宗地(截止到 2008.7±) 1.3国家、地方城市规划的相关法规、规范 2规划原则 2.1合理性原则 合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能，同时兼 顾社会效益和环境效益。 2.2可操作性原则 通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，提出合理的实施建议，近远期 相结合，滚动开发，使规划具有可操作性。 2.3可持续发展原则 注重规划中土地开发方式及强度的前瞻性和弹性，并为以后的发展和规划管理留 有余地。 2.4生态性原则 结合本片区的自然环境特色，加强自然山水风貌和生态环境的保护，促进生态平 衡，提高片区生态环境质量。 3规划定位 基于对现状用地情况及城市发展需求的分析，综合考虑清远市总体规划的要求， 本次规划将江北组团清远职业技术学院片区的功能确定为： 富有现代气息和地方人文景观特色的现代化居住区。 具有清远市示范作用的居住区。 四、 规划主题、目标与规模 1规划主题 1.1主题：富有现代气息和地域人文景观特色的居住区的创建 以高起点、高标准的规划，在总体规划的基础上优化土地利用结构及道路交通系 统，提升片区的