宏观起底历次房地产调控，背景、措施与效果.docxVIP

目录 第一轮收紧：2003 年 6 月起，严厉控制房地产信贷 3 调控背景：房改后出台刺激政策，房地产投资和销售过热并存 3 调控措施：金融为主，抑制投机，阻止房价过快上涨 4 调控效果：调控一定程度上抑制投资热，但并未抑制房价上涨 4 第二轮收紧：2009 年 12 月起，重点打击投机行为 6 调控背景：房地产从危机中强势复苏，房价不断突破历史新高 6 调控措施：住房限购首次提出，加大保障房建设 7 调控效果：投资增速放缓，房地产过热暂时得到抑制 8 第三轮收紧：2016 年 10 月起，强调因城施策 10 调控背景：经济 L 型企稳，房地产强势复苏 10 调控措施：坚持房住不炒，强调因城施策 14 调控效果：销量回落，价格平稳，库存快速去化 15 新一轮收紧：2021 年 1 月起，中央和地方组合调控 18 调控背景：疫情下调控边际放松，房地产市场迅速恢复 18 调控措施：弥补政策漏洞，抑制投机，供给端持续发力 20 调控效果：土地市场热度下降，住宅市场依旧活跃 22 总结与展望 25 历次调控规律总结：调控周期及措施 25 2021 年新一轮调控效果展望 27 风险提示 28 第一轮收紧：2003 年 6 月起，严厉控制房地产信贷 调控背景：房改后出台刺激政策，房地产投资和销售过热并存 我国经济高速增长。在亚洲金融危机的影响下，1998 年国家将房地产业作为新的经济增长点，刺激国内需求。2003 年 GDP 同比增长突破两位数，达到 10%，流动性持续过剩。 房地产投资和需求过热并存。1998 年房改后，中国出台了一系列房地产刺激政策，房地产投资额不断增长，居民住房需求提升，房价不断提升。2003 年房地产被定义为拉动中国经济发展的支柱产业，房地产行业出现投资和需求并存的过热现象。2003 年，住宅开发投资额同比增长 27.6%，住宅商品房销售面积同比增长 28.9%（图 1），住宅商品房销售均价增长 3.86% （图 2）。为了抑制房地产热，国家实行了紧缩性政策。 图 1：房地产销售端和投资端保持高速增长 资料来源：Wind， 图 2：房价快速增长 资料来源：Wind， 调控措施：金融为主，抑制投机，阻止房价过快上涨 土地政策方面，“831”大限落实招拍挂制度。七部委文件要求依法禁止炒卖土地的行为。金融政策方面，加大信贷调控，限制居民购房和房企融资，提高居民贷款首付比和房企贷 款自有资金要求，927 房贷新政提高二套房首付款比例，抑制二套房需求。提高信贷利率，2004 年 10 月 10 年来首次提高利率，2007 年央行 6 次上调金融机构贷款基准利率，取消贷款利率 优惠，提高贷款利率为基准利率的 1.1 倍。 税收政策方面，2005 年和 2006 年分别提出和升级住房转让环节营业税要求；2005 年国税局要求二手房转让征收个人所得税。 住房供应政策方面，控制拆迁规模，确保 2004 年房屋拆迁总量比 2003 年减少。控制房地 产开发，调整住房结构，老国八条要求增加保障性住房供给。国十五条出台 9070 政策，要求加大小户型住房供给。 行政政策方面，对境外机构和境外个人采取限购政策。 图 3：三轮调控，分别以抑投资、稳房价、调结构为目标 资料来源：整理 调控效果：调控一定程度上抑制投资热，但并未抑制房价上涨 投资端一定程度上受到遏制。土地市场购置面积增幅逐年下降（图 4）。831 大限政策出台后，新开工面积和房地产投资额增速下滑，一定程度上抑制了投资热，但 2005-2007 年投资端增速有所恢复（图 5）。2003-2007 年住宅房地产投资开发额年均复合增长率 27.65%。 图 4：土地市场紧缩，2005 年土地购置面积出现下降 资料来源：国家统计局， 图 5：房地产投资端短暂下滑后又恢复较高增长 资料来源：Wind， 紧缩性政策并未抑制房价上涨。销售端，由于前期销售面积基数较大，销售面积增速下滑，于 2007 年初达到拐点后迅速上升。2003-2007 年间，销售面积增加了 146.07%。2005 年以来 以稳房价政策效果不理想，地王频现，地价攀升推动房价上涨（图 6），2003-2007 年住宅商品房销售均价上涨了 64.81%（图 7）。 图 6：831 大限政策出台后地价攀升 资料来源：国家统计局， 图 7：政策加码并未抑制房价上涨 资料来源：Wind， 第二轮收紧：2009 年 12 月起，重点打击投机行为 调控背景：房地产从危机中强势复苏，房价不断突破历史新高 2008 年 12 月起为保增长国家采取了一系列宽松政策，经济快速发展。2008 年，金融危机引发经济下行，房地产销售端量价齐降，库存大量积压，投资增速大幅下滑。国家采取了信贷支持、