房地产供给侧改革的三个阶段.docxVIP

目录索引 一、房地产行业供给侧改革三个问题 5 （一）问题一：库存问题，棚改货币化及加快城镇化消解库存 6 （二）问题二：土地资源错配，调整供地结构，供需趋于均衡 7 （三）问题三：金融资源错配，淘汰落后产能，降低系统性风险 10 二、金融供给侧改革成效：绿档黄档企业集中度提升 13 三、头部企业收并购机会增多，优势地位稳固 16 四、绿档黄档龙头具备重估价值 18 五、风险提示 20 图表索引 图 1：房地产行业三个供给侧问题 5 图 2：中央关于地产“去库存”政策表态 6 图 3：全国住宅中期库存及去化周期 7 图 4：29 个重点城市住宅短期库存及去化周期 7 图 5：中央关于供地制度改革政策梳理 8 图 6：全国宅地招拍挂与住宅销售的关系 8 图 7：08 年之后一级土地出让主要以招拍挂为主 8 图 8：一二线宅地招拍挂与住宅销售的关系 9 图 9：三四线宅地招拍挂与住宅销售的关系 9 图 10：全国 10 类城市招拍挂土地出让与销售面积的关系（2009-2020） 10 图 11：房地产行业有息负债余额增速及新增负债规模 11 图 12：18 年以来地产行业融资监管政策已经开始限制行业融资增长 11 图 13：分配规则变化对应“四档”典型房企负债规模增速对比差异 12 图 14：地产开发贷款的使用额度占比和规定额度占比的差异 12 图 15：20 家头部房企分档拿地力度（拿地金额/销售金额）变化 14 图 16：绿档房企销售拿地及发债集中度变化 15 图 17：黄档房企销售拿地及发债集中度变化 16 图 18：橙档房企销售拿地及发债集中度变化 16 图 19：红档房企销售拿地及发债集中度变化 16 图 20：59 家房企拿地收并购金额占总拿地金额比重 17 图 21：TOP10 房企招拍挂拿地与销售市占率 18 图 22：TOP11-30 房企招拍挂拿地与销售市占率 18 图 23：A 股龙头地产开发企业及 SW 地产指数相对估值情况 19 图 24：A+H 主流地产开发企业的 20 年销售规模及 21 年动态PE 19 表 1：中央层面关于供给侧改革的表述 5 表 2：历年棚改开工量及货币化安置比例情况 7 表 3：全国 10 类城市招拍挂土地出让与销售面积的关系（2009-2020） 9 表 4：20 家头部房企分档拿地力度（2012-2021M1） 13 表 5：20 家头部房企分档拿地力度及销售拿地发债集中度 15 表 6：59 家房企拿地总金额及收并购比例 17 一、房地产行业供给侧改革三个问题 本篇报告主要回答三个问题：（1）何为房地产供给侧？（2）供给侧有哪些问题？（3）当前房地产供给侧改革有什么成效？ 房地产行业是政府保障居民的住房需求。从资源的角度来看，地产两大资源（土地资源和金融资源），均为政府提供，开发商是整个行业产业链的“渠道”，即将土地金融资源转化为房源供给，最终提供给居民居住。因此从广义来看，行业供给端即为政府掌握的土地和金融资源，这也意味着中国政府有能力推进行业供给侧改革 （比如美国土地私有制，政府并不能直接解决供给端的问题）。 15年12月，中央经济工作会议提出，要注重供给侧结构性改革，稳定经济增长。供给侧改革的核心是解决经济发展中的结构性问题。从我国20余年房地产行业运行情况来看，供给侧主要由三大问题，一是库存问题，二是土地资源错配，三是金融资源的错配。三个问题对应三个阶段。前两个属于行业的供需错配问题，金融资源错配属于企业的供需错配，即行业整体效率不高，同时存在潜在行业风险。 图1：房地产行业三个供给侧问题 “稳房价”① “稳房价” ①金融资源错配 市场景气度（去化）影响企业投资意愿 企业融资 建筑材料 房价 金融资源 土地投资 施工投资 政府 开发商 销售回款 施工 房屋供给 ③库存 房屋成交 家庭 购房需求 保障需求 土地资源 ②土地资源错配 房住不炒 ” 数据来源： 时间会议/文件内容2015/ 时间 会议/文件 内容 2015/12/18 中央经济工作会议 稳定经济增长，要更加注重供给侧结构性改革 2016/1/26 中央财经领导小组第十二次会议 去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板是工作重点，关系到供给侧结构性改革的开局 2016/4/29 政治局会议 坚定不移以推进供给侧结构性改革为主线，加快培育新的发展动能，改造提升传统比较优势 2016/10/18 政治局会议 继续坚持适度扩大总需求，以推进供给侧结构性改革为主线 2016/12/14 中央经济工作会议 16 年推动供给侧结构性改革取得初步成效，17 年要继续深化供给侧结构性改革 2017/3/5 政府工作