地产出圈系列之渠道篇（一）：生态初现，渠道出圈.docxVIP

目 录 前言：出圈 5 新发展未到，旧渠道被颠覆 6 2018 年资管新规后，房企信用派生持续走弱 6 贝壳深度把控渠道，高额渠道费侵蚀房企利润 6 探索一：始于转型，但仍终于地产 8 探索二：突围贝壳，房企下场抢渠道 9 恒大房车宝：与 152 家中介机构重组成立 9 龙湖C5 房屋租售：前身自营房产经纪重新启航 10 用供应链这张王牌，打出 4.2 万亿新增市场 11 供应链经历从 1.0 到 2.0 的升级过程，预计将达到 3.0 11 1.0 时代：产品溢价，目标为赚钱 11 2.0 时代：限价之后，目标为融资 12 猜想的 3.0 时代：平台模式，目标为渠道 13 供应链升级：连接性、智能化使其对房企依赖度变强 15 品质生活牵引消费升级，建材价值递增 17 对房企的依赖度增强，需在硬装阶段提前布局 18 展望未来，受政府政策鼓励，精装修的渗透率还将提升. 19 市场空间：15 亿平新房+7 亿平二手房+20 亿平翻新=年均 4.2 万亿元GMV 19 3.0 模式正解：大B 赋能小 b，通过C 品牌化后垄断市场 21 类比贝壳新房渠道于房企，将为供应链C 端渠道于建材商 21 C 端才能做到渠道垄断，供应链也才有议价能力 21 C 端装修市场将重构，销售费用率转为供应链平台返点 21 为什么互联网家装企业没能、且未来也做不成C 端供应链平台？ 22 互联网家装不具备供应链整合能力，相反大型房企具备. 23 房企供应链的赛道是共享标品的集采平台，不触及非标品的线下施工 23 供应链现状：空间大，赛道多 24 模式 1：万链家装，从二手房C 端介入的重资产模式 24 模式 2：万科采筑，B2B 建材电商平台赋能中小房企等 25 模式 3：保碧基金，对房地产上下游优势企业进行投资 26 模式 4：阿里京东，形成传统线上+新零售的生态 27 模式优劣之我见，模式 2341，工长为桥梁 29 风险提示 30 图表目录 图 1 政策限制间接融资，而积极支持直接融资 6 图 2 政策限制下房企融资大幅回落 6 图 3 房企金融属性减弱，管理属性增强 6 图 4 上海二手房GMV 增速远快于新房 7 图 5 北京二手房GMV2020 年快速修复 7 图 6 贝壳的一二手联动已深度把控渠道 7 图 7 渠道佣金率远比案场自营高，可达到 2%~7% 8 图 8 房企管理属性里最好的赛道是渠道和供应链 9 图 9 从平台架构与业务部门来看，房车宝全面对标贝壳 9 图 10 设想模式下，强管控房企重构的价值链，用供应链平台整合资源 11 图 11 1.0 时代，房企做精装修主要是为了追求溢价 12 图 12 限价之后，精装修变为房企的融资工具 12 图 13 万科的资金使用效率近 3 年呈下降趋势 13 图 14 碧桂园的资金使用效率近 3 年呈下降趋势 13 图 15 房地产行业成为 2018 年商品类投诉增幅最为明显的行业 13 图 16 中小房企做精装修成本很高，关键在于标准化程度不高 14 图 17 房企供应链结构图 15 图 18 国内精装修屋内产品升级的 4 个阶段 15 图 19 精装修产品升级的四个阶段价值拆分 16 图 20 按 20 年周期看，四个阶段价值重新拆分 17 图 21 新风地暖、中央空调、智能家居等需要再硬装阶段提前布局，因 此对房企的依赖度也在增强 18 图 22 中国精装智能家居市场细分产品配置率 18 图 23 精装修渗透的过程为由高向低 19 图 24 只有 C 端市场才能通过品牌化做到渠道垄断，并进一步向建材商议价 21 图 25 房企供应链将取代建材商的经销商，并形成渠道垄断 22 图 26 经销商的销售费用将转为向房企供应链平台的返点 22 图 27 万科精装修的供应链价值已形成壁垒，中小房企很难突破 23 图 28 大型房企供应链做的是集采平台共享，不触及线下施工 24 图 29 万链的基因传承 24 图 30 万链家装垂直式的重资产商业模式价值链 25 图 31 采筑平台联合招标通过巨量采购规模获得更低采购价格 26 图 32 采筑通过“天网”、“天眼”、“天路”百分百覆盖产品质量检测和监 控 26 图 33 保碧基金主要聚焦产业链细分行业优势企业 27 图 34 当前市场下的最优解，用工长连接 C 端，用 C 端实现品牌化和平台化 29 表 1: 房企的转型，大多为了拿地 8 表 2: 建材产品也伴随着房企精装修产品的更新