发债房企2020年销售回顾.docxVIP

一、发债房企 2020 年销售概况 2020 年发债房企销售增速放缓，高增长房企数量减少。我们根据克而 瑞销售榜单、公司公告披露的销售数据两个口径回顾发债房企 2020 年销售表现， 2019、2020 年全口径销售金额披露完全的发债房企共 80 家，下文简称为“样本”；公司公告披露 2020 年销售数据的发债房企共 43 家，下文简称为“公司公告样本”。从克尔瑞样本来看，2020 年合计实现全口径销售金额 11.21 万亿元，同比增长 11.22%，增速较 2019 年下降 5.18pct，其中增速超过 30%的房企数量由 2019 年的 26 家下降 至 18 家，销售下滑（增速低于 0）的房企数量由 2019 年的 15 家增加至 18家，2020 年增速下滑的房企数量为 53 家（销售增幅变动=0pct，下同）。 2020 年克尔瑞样本合计实现权益销售金额 8.18 万亿元，同比增长 10.04%， 增速较 2019 年上升 1.82pct，其中增速下滑的房企数量为 35 家。从公司公告样本来看，2020 年公司公告样本合计实现销售金额 8.72 亿元，同比增长 11.21%，增速较 2019 年下降 15.45pct，其中增速超过 30%的房企数量由 2019 年的 11 家下降至 9 家，销售下滑（增速低于 0）的房企数量仍为 6 家，增速在 0-10%之间的房企数量明显增加，增速下滑的房企数量为 27 家。2020 年公司公告样本合计实现全口径销售面积 6.45 万平方米，同比增长 11.62%，增速较 2019 年下降 16.86pct，其中增速下滑的房企数量为 29家。 图表 1 克尔瑞样本 2020 年销售增速变动分布 图表 2 公司公告样本 2020 年销售增速变动分布 35克尔瑞 35 克尔瑞全口径 克尔瑞权益口径 36 24 18 11 9 9 18 35 30 25 20 15 10 5 0 =-10pct (-10pct,0pct] (0pct,10pct] 10pct 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0  公司公 公司公告销售金额 公司公告销售面积 21 10 10 8 6 7 7 17 =-10pct (-10pct,0pct] (0pct,10pct] 10pct 注：销售增速变动=2020 年增速-2019 年增速数据来源：， 注：销售增速变动=2020 年增速-2019 年增速数据来源：Dataflow， 图表 3 克尔瑞样本销售金额增速分布 图表 4 公司公告样本销售金额增速分布 20 2020 2019 30 27 26 18 14 10 11 12 8 4 30 25 20 15 10 5 0 =-10% (-10%,0] (0,10%] (10%,30%] 30% 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0  2 2020 2019 21 10 11 5 4 5 1 2 9 18 =-10% (-10%,0] (0,10%] (10%,30%] 30% 数据来源：， 数据来源：Dataflow， 二、哪些房企实现了高增长？ 2020 年销售增幅超过 30%的房企主要包括：1）热门区域及城市布局房企：如龙光集团、越秀地产、华发股份、宝龙地产、国贸地产、光明地产。其中，龙光集团、越秀地产、华发股份均为深耕粤港澳大湾区的房企，宝龙 地产、光明地产则为长三角房企，国贸地产的销售增长主要受益于深耕城市厦门的市场景气度。2）囤地模式推盘增加的房企：如大华集团、合生创 展。其中大华集团深耕上海旧改，近年拓展至其他二线城市，积累了大量优 质旧改土储，同时深耕城市上海的高景气度亦为其销售增长提供助力。合生创展项目主要布局北京、广州、上海等核心一二线城市及周边，采取囤地开发模式。此类房企的周转速度虽然较慢，但得益于优质项目的业绩释放，仍然实现了较高的销售增速，若未来能够继续加快开发和推盘，则业绩增长有 望持续。3）合作开发撬动规模增长型房企：如电建地产、建发房产、华宇 集团、北京城建。上述 4 家房企 2020 年克尔瑞权益销售比例分别为 58.89%、70.84%、44.27%、71.98%，同比分别下降 13.57pct、7.88pct、 9.44pct、26.36pct，其中建发房产 2020 年以来加杠杆扩张意愿较强，也是其实现高增长的原因之一，华宇集团的权益比例已经下降至较低水平，未来进一步降低的空间有限，可持续的高增长仍有赖于土储质量改善与运营能力提 升。4）推盘节奏不稳定的中小型房企：如京投发展、珠江实业、凤凰股 份，年度销售金额均不足 150 亿元，项目数量少且布局集中，销售业绩易受单项目开发推盘节奏影响，未来高增长的可持续性不足。 图 图