房地产行业简单明了的基本面恢复周期.docxVIP

行业深度研究 行业深度研究 内容目录 近期策略观点更新 4 数据跟踪 10 新房成交 10 二手房成交 12 重点城市库存与去化周期 15 300 城土地市场 16 涉房贷款 18 行业政策 19 公司动态 20 非房业务 21 行业估值 22 风险提示 22 图表目录 图表 1：2020 年各行业涨跌幅-房地产行业涨幅倒数第 1 名 4 图表 2：技术平移后全国房价地价比（样本统计） 4 图表 3：2020 年初至今房地产指数复盘 6 图表 4：2019 年销售额 Top50 房企资债指标情况 7 图表 5：样本房企销售均价 vs 剔预资产负债率 9 图表 6：42 城新房成交面积及同比增速 10 图表 7：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 10 图表 8：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 10 图表 9：42 城新房成交明细 11 图表 10：2021 年 2 月重点城市商品住宅成交量价环比变化 12 图表 11：17 城二手房成交面积及同比增速（周） 12 图表 12：高能级城市二手房成交面积月初至今累计同比 13 图表 13：高能级城市二手房成交面积年初至今累计同比 13 图表 14：17 城二手房成交明细（万平米） 13 图表 15：84 城二手房销售面积环比（月度） 14 图表 16：84 城二手房销售面积同比（月度） 14 图表 17：84 城二手房销售面积累计同比（年度） 15 图表 18：12 城商品房库存和去化周期 15 图表 19：12 城按城市能级的库存去化周期 15 图表 20：12 个重点城市商品房库存及去化周期 16 图表 21：11 个重点城市商品住宅库存及去化周期 16 图表 22：周度 300 城用地供应建面及同比增速 17  - 2 - 行业深度研究 行业深度研究 图表 23：年度累计 300 城住宅类用地供应建面同比增速 17 图表 24：周度 300 城土地成交建面及同比增速 17 图表 25：年度累计 300 城土地成交建面同比增速 17 图表 26：周度 300 城成交土地楼面均价及同比增速 17 图表 27：年度累计 300 城住宅类用楼面均价同比增速 17 图表 28：周度 300 城住宅类用成交土地溢价率 18 图表 29：月新增居民中长期贷款及同比增速 18 图表 30：年累计新增居民中长期贷款及同比增速 18 图表 31：月新增开发商贷款及同比增速 19 图表 32：年累计新增开发商贷款及同比增速 19 图表 33：首套房贷平均利率 19 图表 34：二套房贷平均利率 19 图表 35：政策新闻汇总 19 图表 36：上市公司动态 20 图表 37：非住行业资讯 21 图表 38：非住行业公司动态 21 图表 39：A 股地产行业 PE-TTM 22 图表 40：香港内房股 PE-TTM 22 图表 41：覆盖公司估值情况 22  - 3 - 行业深度研究 行业深度研究 近期策略观点更新 ? 2020 年房地产股并未享受到牛市，行业指数表现不佳，主要由于：1）销售毛利率继续下行。我们以合同销售时间轴为依据，将地价数据平移两年 处理，同时考虑公开市场土地出让竞自持规则等因素的影响逐渐扩大，对 地价做修正处理。根据平移对应后的房价地价关系，可以发现销售毛利率 自 2018 年 5-6 月起开始出现明显下滑，且这一趋势一直延续到了 2020 年。 （考虑到开发商倾向于推迟高价地项目的开发时点，而 2016-2017 年地价整体都较高，所以我们做了两年的平移处理）。2）结算毛利率首次出现重大向下拐点。销售毛利率下行最终传递至结算毛利率。结算毛利率的向下拐点在 2020 年 3 月份后的年报中首次显现。市场对于行业利润率持续下行的担忧显现在股价上，行业整体表现不佳。考虑到行业平均销售至结算周期约两年，预计 2020-2022 年结算毛利率仍将持续下行。 图表 1：2020 年各行业涨跌幅-房地产行业涨幅倒数第 1 名 76.6% 76.6% 74.4% 69.1% 49.0% 43.2% 38.3% 32.2% 31.9% 29.0% 26.6% 24.6% 23.1% 17.5% 15.0% 11.2% 10.0% 8.8% 6.5% 4.0% 2.7% 0.2% 0.1% -1.5% -4.4% -4.7% -5.9% -7.5% -9.5% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 来源：wind，国金证券研究所 图表 2：技术平