房企信用资质如何评估.docxVIP

利率债周报 利率债周报 内容目录 一、专题：房企信用资质评估的分析框架 4 （一）房地产信用分析框架 4 （二）公司治理是经营活动的基石 4 （三）经营质量是业务竞争力的来源 5 （四）债务周转是抗风险能力的表现 7 （五）总结 10 二、流动性跟踪 11 公开市场操作：维持小额高频操作节奏 11 货币市场：资金价格围绕政策利率窄幅波动 12 同业存单：发行量增加，发行利率涨跌不一 12 三、利率债市场回顾与展望 13 一级市场：发行量环比同比均减少，地方债是主要拖累 13 二级市场：资金面缓和，长债短债走势分化 13 市场展望 14 四、信用债市场回顾与展望 14 1. 一级市场发行情况：净融资额环比持平 15 3. 市场展望 21 五、风险提示 21 图表目录 图表 1：房地产企业信用分析框架 4 图表 2：TOP50 房企地产开发业务类型 5 图表 3：TOP50 房企 2020H1 存量土储及新增土储情况 6 图表 4：部分TOP50 房企销售回款率 7 图表 5：TOP50 房企 2020H1 杠杆率踩线情况 8 图表 6：TOP50 房企短期债务占比（%，截止 2020H1） 9 图表 7：TOP50 房企的流动性缺口率（截止 2020H1） 9 图表 8：TOP50 房企的偿债能力（截止 2020H1） 10 图表 9：TOP50 房企主要经营和财务情况（2020H1） 11 图表 10：2 月份公开市场操作情况（亿元） 12 图表 11：DR001 和 DR007 窄幅波动 12 图表 12：R001 和 R007 窄幅波动 12 图表 13：同业存单发行规模有所增加 13 图表 14：同业存单发行利率涨跌不一 13 图表 15：利率债发行规模环比同比均下降 13 图表 16：地方债明显缩量（亿元） 13 图表 17：各期限国债收益率走势 14 - 2 - 利率债周报图表 18：各期限国开债收益率走势 14 利率债周报 图表 19：国债主要期限利差 14 图表 20：国开债主要期限利差 14 图表 21：各券种月净融资额（亿元） 15 图表 22：中票各评级发行利率 15 图表 23：公司债各评级发行利率 15 图表 24：2 月新发行产业债券种分布（亿元） 16 图表 25：2 月新发行产业债发行人属性分布（亿元） 16 图表 26：2 月新发行产业债主体评级分布（亿元） 16 图表 27：2 月新发行产业债主体行业分布（亿元） 16 图表 28：2 月新发行城投债券种分布（亿元） 16 图表 29：2 月新发行城投债主体行政级别分布（亿元） 16 图表 30：2 月新发行城投债主体评级分布（亿元） 17 图表 31：2 月新发行城投债主体所在省份分布（亿元） 17 图表 32：各券种日均成交量 17 图表 33：主体评级调整情况 18 图表 34：1/3/5Y 中票收益率及利差情况 19 图表 35：2 月各行业利差及变动情况 20 图表 36：各等级城投债利差变动情况（bp） 20 图表 37：截至 2021 年 2 月 26 日城投债利差分位数 20 图表 38：城投收益率 vs 中票收益率 21 - 3 - 利率债周报 利率债周报 一、专题：房企信用资质评估的分析框架 （一）房地产信用分析框架 随着房地产存量时代对房企的资金实力、开发营销、内部管理等能力的要求提 升，我们将公司治理、经营质量和债务周转能力作为房企信用研究的三条主线。公司治理是房企经营活动的基石，关注公司属性、大股东持股比例、管理层稳 定性和业务结构。经营质量是房企竞争力的来源，关注业务规模、区域布局、 运营效率和盈利能力。债务周转能力是房企抗风险能力的表现，关注资本结构、负债结构、现金流与偿债能力。下文对房企的信用分析框架进行详细介绍，并 据此对 2020 年克尔瑞全口径销售额 TOP 50 房企的信用资质进行分析。 图表 1：房地产企业信用分析框架 一级指标 二级指标 三级指标 公司治理 公司属性 是否国企 是否上市 大股东持股比例 - 管理层稳定性 2017年以来董高监离职人数 业务结构 主要开发业务类型 经营质量 业务规模 总资产 主营业务收入 销售规模 土储规模 区域分布 城市分布数量 主要区域分布 城市能级分布 运营效率 总资产周转率 存货周转率 销售回款率 盈利能力 销售毛利率 销售净利率 总资产报酬率 债务周转能力 资本结构 剔除预收账款的资产负债率 净负债率 负债结构 渠道结构 短债占比 表外负债 现金流 流动性缺口率 融资成本 偿债能力