行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情.docxVIP

目 录 一、房地产市场迈入新阶段 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 15 万亿左右的规模 1 （二）2 月市场销售表现亮眼，三线城市去化周期略有抬头 1 1、2 月市场销售表现亮眼 1 2．去化周期处于下行通道，三线城市略有抬头 2 （三）财务分析：三季度杠杆水平下降明显，长期来看行业利润率有望迎来改善 4 1、利润表：板块三季度营收增幅收窄、归母净利润下降,长期行业利润率有望迎来改善 4 2、资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望继续下降 5 3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 6 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 7 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 7 1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 7 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 8 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富 9 （二）房地产长效机制逐步完善 10 1、土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 10 2、房地产贷款集中度管理新政影响可控 11 3、“房住不炒”总基调延续，支持城市更新和租赁住房的发展 12 4、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局 15 5、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 17 三、房地产行业在资本市场中的表现情况 18 （一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 18 1、房企布局呈现多元化，平台型房企将享受业绩+估值双提升 18 2、LPR 连 10 期持平，首套房贷利率上涨 4BP 19 （二）目前房地产行业 PE 处于历史底部区域，向上修复空间较大 20 1、房地产板块 PE、PB 估值比较 20 2、房地产板块与各行业 PE、PB 估值比较 20 四、投资建议 21 五、风险提示 21 插 图 目 录 22 表 格 目 录 23 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 一、房地产市场迈入新阶段 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。2019 年我国全社会固定资产投资完成额为 56.09 万亿元，而房地产开发投资完成额为 13.22 万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的 23.57%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在改善居民住房水平方面起到关键的作用，城镇居民自有住房拥有率已经大大提高，总体上居民居住条件和居住环境也得到极大改善，从无房、租房向有房、住好房转变。 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 15 万亿左右的规模 房地产业自“招拍挂”制度推出后迎来快速发展的黄金十五年，现今已成为了在中国经济中地位举足轻重的一部分，从 GDP、财政、投资多个方面影响着中国。在中国经济开始走向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向，这一系列的改变影响着房地产开发商们的战略决策与业务模式。自 2004 年经营性用地全面实行 “招拍挂”制度以来，中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。作为中国经济的重要增长点，房地产不仅对 GDP 增长产生了巨大的推动作用，更改善了人民生活，促进了城市化进程，推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代，房地产行业已经迈上新的平台，正跨过新的起跑线，无疑将呈现出新的趋势和特点。近一年多来，房地产政策趋严不松动，投机需求逐步离场，市场预期正在转变，销售额增幅会逐渐降低，但也将保持 15 万亿左右的规模