房地产行业迎接利润率的拐点.docxVIP

正文目录 面向未来的“质”：为何更需要关注拿地销售利润率？ 4 利润率的划分：拿地、销售、报表利润率 4 持续下降的报表利润率不能反映行业的即时变化 4 历史板块超额收益往往与拿地、销售利润率正相关 5 拿地销售利润率正在边际改善：基于 6000 个样本数据的观测 7 维度 1：2017 年拿地项目盈利能力最低，2018 年以来逐步改善 7 维度 2：取证项目利润率在 2020 年二季度触底 8 高价地入市影响式微，2021 年销售利润率有望边际改善 8 面向未来的“量”：“三道红线”后的资源端再分配 10 宏观视角：供给小幅放量下成交量稳增，成交向高能级城市倾斜 10 微观视角：重点房企库存周期持续收窄，2020 年开始迎接补库存 11 “三道红线”下，“融资集中度”再度延伸至“土地集中度” 12 红线标准划分下四档房企拿地节奏分化 14 投资建议：利润率将逐步见底，估值边际改善空间显现 15 重点推荐标的 16 万科 A（000002 CH，买入，目标价 35.82 元） 16 金地集团（600383 CH，买入，目标价 19.26 元） 16 华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.75 元） 17 中交地产（000736 CH，买入，目标价 8.10 元） 17 招商积余（001914CH，买入，目标价 25.08 元） 17 新大正（002968CH，买入，目标价 71.40 元） 17 重点公司概览 18 风险提示 18 图表目录 图表 1： 房企利润率按施工节奏的划分 4 图表 2： 整体房企毛利率 5 图表 3： 龙头/中型/小型房企毛利率 5 图表 4： 整体房企净利率 5 图表 5： 龙头/中型/小型房企净利率 5 图表 6： 整体房企加权平均 ROE 5 图表 7： 龙头/中型/小型房企加权平均 ROE 5 图表 8： 地产板块超额收益以及 TOP100 房企 ROE、归母净利率 6 图表 9： 地产板块超额收益及 T+2 年 TOP100 房企 ROE、归母净利率 6 图表 10： 18-20 年取证项目货值占比（拿地时间维度） 7 图表 11： 总货值与地货比（拿地时间维度，货值单位：亿元） 7 图表 12： 宽口径毛利率（拿地时间维度） 8 图表 13： 总货值与地货比（取证时间维度，货值单位：亿元） 8 图表 14： 宽口径毛利率（取证时间维度） 8 图表 15： 18-20 年各季度取证项目货值结构比例（按拿地时间划分） 9 图表 16： 18-20 年各季度取证项目中 2015 年以前拿地项目货值占比 9 图表 17： 18-20 年各季度取证项目中 2017 年拿地项目货值占比 9 图表 18： 300 城市宅地成交建面及同比增速 10 图表 19： 300 城市宅地成交额及同比增速 10 图表 20： 300 城各能级城市宅地成交建面同比增速 10 图表 21： 300 城市各能级城市宅地成交额同比增速 10 图表 22： 300 城土地供求比 11 图表 23： 各能级城市土地溢价率 11 图表 24： 各能级城市土地流拍率 11 图表 25： TOP10 和 TOP30 库存去化时间（建面维度，单位：年） 12 图表 26： 2019 年 TOP30 房企土储去化时间（建面维度，单位：年） 12 图表 27： TOP100 房企拿地额及同比增速（单位：亿元） 12 图表 28： TOP100 房企新增货值及同比增速（单位：亿元） 12 图表 29： TOP100 房企地售比 12 图表 30： TOP30 房企拿地额（单位：亿元） 13 图表 31： TOP30 房企新增货值（单位：亿元） 13 图表 32： 各梯队房企地售比 13 图表 33： TOP30 房企 2020 年 9-12 月较前 8 月地售比增幅（单位：pct） 13 图表 34： TOP30 房企拿地额结构（三道红线分档） 14 图表 35： TOP30 房企新增货值结构（三道红线分档） 14 图表 36： TOP30 房企地售比（三道红线分档） 14 图表 37： 重点公司一览表 18 面向未来的“质”：为何更需要关注拿地销售利润率？ 如果把房地产未来的发展分成“质”和“量”，近年来市场对于“量”的空间已经少有争议，而有关于“质”的疑问则愈发扩散，上有限价封顶下有地价上行，利润率何时见底已经成为了企业管理者和资本市场聚焦的关键。尽管我们坚信“三道红线”下的房地产行业格局是在优化的，但相对于别的行业，