房企拿地全解析.docxVIP

内容目录 一、房企拿地方式多元化 4 二、招拍挂：传统拿地方式，土地溢价推高 4 1、招拍挂的概念和特点 4 2、招拍挂拿地成本持续走高 6 三、城市更新：政策驱动的低成本拿地方式 7 1、城市更新的概念和特点 7 2、房企参与城市更新情况 10 四、收并购：快速扩张规模的有效手段 13 1、收并购拿地的概念和特点 13 2、房企参与收并购拿地情况 14 五、22 城集中供地政策将对房企产生什么影响？ 17 六、风险提示 19 图表目录 图表 1：2020H1 房企拿地方式多元化 4 图表 2：招拍挂与协议出让的定义 5 图表 3：土地“招拍挂”相关政策 5 图表 4：招拍挂拿地的主要流程 5 图表 5：招拍挂的区别 6 图表 6：百城住宅平均价格及土地楼面价（元/平方米） 6 图表 7：不同等级城市土地成交楼面价（元/平方米） 6 图表 8：100 大中城市土地成交溢价率（%） 7 图表 9：不同等级城市成交土地溢价率（%） 7 图表 10：部分房企 2018-2020 年拿地楼面价（元/平方米） 7 图表 11：我国城市更新的主要任务 8 图表 12：城市更新分类及示例 8 图表 13：中央及各地方城市更新主要政策 9 图表 14：佳兆业旧改拿地成本低于招拍挂（元/平方米） 10 图表 15：融信中国 2020H1 拿地成本对比（元/平方米） 10 图表 16：部分房企城市更新业务情况 11 图表 17：部分房企城市更新项目分布区域 11 图表 18：佳兆业城市更新项目情况 12 图表 19：佳兆业城市更新项目面积分布 12 图表 20：2020 年中国恒大新增旧改项目情况 12 图表 21：中国恒大城市更新项目数量分布 12 图表 22：奥园集团城市更新项目成功案例 13 图表 23：2020 年奥园集团新增旧改项目情况 13 - 2 - 固收专题分析报告图表 24：三种收并购拿地模式对比 14 固收专题分析报告 图表 25： TOP 50 部分房企收并购拿地占比 15 图表 26：三道红线以来华侨城出售资产情况 15 图表 27：融创集团 2015 年以来重大收并购事件 16 图表 28：世贸集团 2019 年主要收并购情况表 16 图表 29：2020 年 22 个重点城市住宅用地出让情况 18 图表 30：2020 年 22 个重点城市住宅用地成交溢价率（%） 18 图表 31：三种拿地方式对比 19 - 3 - 固收专题分析报告 固收专题分析报告 2 月中旬自然资源部发布住宅用地分类调控文件，2021 年 22 个重点城市将实行土地供应“两集中”政策，从土地供给端对房地产行业进行调控。本文对目前房企的主要拿地方式进行全面梳理，并进一步分析 22 城集中供地政策对房企的影响，以供投资者参考。 一、房企拿地方式多元化 房地产企业的成本主要由土地成本、建安成本、融资成本和税费等构成，其中 土地是房地产开发成本中最重要的组成部分，根据 2020 年百城住宅数据测算，土地出让金约占房价的 40%左右。目前房地产企业的土地获取方式主要有招拍 挂、城市更新和收并购三种，其中招拍挂是房企最主要的拿地方式，具有简单 直接、公开透明、权属清晰等优点。随着招拍挂拿地溢价率持续走高，为降低 土地成本，近年来城市更新1、收并购等拿地方式逐渐兴起，成为房企获取土地 的重要手段。 2020 年上半年，TOP 50 房企拿地以招拍挂为主，部分房企拿地方式较为多元化。龙光集团、佳兆业等房企新增城市更新土储比重较大，融创中国、世贸集团和奥园集团等房企较依赖收并购拿地。 图表 1：2020H1 房企拿地方式多元化 收并购 城市更新 招拍挂 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%  融 世 金 中创 茂 科 南中 集 集 置国 团 团 地  阳 绿 龙 佳 雅光 城 光 兆 居城 中 集 业 乐 国 团  滨 荣 奥 华江 盛 园 侨集 发 集 城团 展 团 来源：Wind，业绩发布会资料，国金证券研究所整理 注：融创中国、世茂集团为 2019 年数据，雅居乐城市更新部分包括商业勾地。 二、招拍挂：传统拿地方式，土地溢价推高 1、招拍挂的概念和特点 招拍挂是指通过招标、拍卖和挂牌的方式公开规范受让土地，是目前房企最为主流的土地获取方式，通常适用于获取政府首次出让的土地。招拍挂起始于 2002 年国土资源部发布的《招