重庆天星文旅度假小镇定位策划报告-房地产-2020.pdfVIP

天星旅游度假小镇策划报告 报告内容 项目市场调研及破题思路 项目定位 项目概念性规划建议 项目分期建议 项目分期开发物业建议 项目运营策略建议 项目市场调研及破题思路 前期工作结论点及需解决的核心问题 项目市场调研及结论要点 类似案例借鉴及破题思路 前期工作结论点及需解决的核心问题 梳理上一阶段策划思路结论点  项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重 庆人从此拥有“城市后花园”。  项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合， 实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。  项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。 尚待解决的核心问题  人从哪来？ 怎样才能吸引人来？  来做什么？ 怎样才能留住人消费？  需要什么？ 怎样才能满足人的休闲欲望?  解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？ 为解决问题，我们进行了大量的调研— 项目市场调研及结论要点 调研内容包括（详见附件）  针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者， 收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研 成果详见 《潜在休闲消费者调研报告》；  为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问 了仙女山5 个在售楼盘和金佛美庐，调研成果详见 《休闲度假楼盘调研报告》 ；  为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人 街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份 深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份， 休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商 业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研 成果详见 《商家深访报告》 ；  同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理 和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限 性的思路。 潜在休闲消费者调研结论： 根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品 测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件） • 调研对象： • 受教育程度良好，多为大专/ 大本学历；多为企业中高层管理人员、 中高级技术人员或私营企业主； • 总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。  购置物业的用途 • 84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在 金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老； • 如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带 小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能； • 大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居 住天数大部分集中在20-65 天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。 参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需 求，同时兼顾投资性。  来金佛山的休闲度假行为 • 被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天； • 在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类 （温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物 类（日常用品、特产纪念品、工艺艺术品）； • 在金佛山休闲，90% 的被访者能接受的消费水平在200元以内； • 82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100 元以内为主。 参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从 他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休 闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有