某假日广场市场调查报告.doc

DOC文档. 益田假日广场市场调查报告 目录 地理位置 交通状况 工程方面 商场建筑设计 室空间基本构成 1）、室空间基本构成特征 2）、优劣势比较 商业动线规划 铺形 室设计 经营模式及营运管理 组织架构 基本情况及优劣势比较 现场促销活动 会员管理（见报告附件） 营运总结 推广管理 1、推广调查信息 2、推广活动列表 3、与COCOPARK的对比分析 物业管理 物管人员薪资标准（仅供参考）： 2、保洁、绿化 3、消防 4、收费 5、地面石材： 6、人流量统计 7、广告位 8、其它调查信息及可借鉴之处 益田假日广场市场调查报告 2009年二季度 地理位置 交通状况 优势 地下二层三个地铁口，交通优势十分显赫，三个地铁口均集中在项目南面，该项目现已在地下二层规划了沿地铁通道的商铺，总面积约3500平方米，未来地铁开通后，这3500平方米将寸土寸金。 地下三层公交中转站，正在规划实施中，未来将带来庞大人流。 地铁1号线出口位于其正立面外广场，进入商场十分便捷。 劣势 停车场入口设置在正立面，广场西侧； 公交站出入口设置在正立面，广场中部； 地下空间疏散楼梯设置在广场次西侧； 东侧是地铁出口。 以上四点，把外广场破坏无几，被迫选择下沉式设计，在该项目室商业公共活动空间资源稀缺的情况下（室最大公共广场约250平方米），对外广场的破坏尤为可惜，对项目的整体形象也将带来极为不利的影响。这样的结果。 （负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺） （正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口） 工程方面 商场建筑设计 优势 以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，很好的结合了“假日”概念及世界之窗等周边项目的“旅游”概念，为项目的整体推广提供了良好的突破口； 以“都市中的豪华邮轮”为建筑设计理念，若真正得以实现，凭借其交通优势，建筑形象将光彩夺目，将为打造“地标” 建筑创造必要基础，示效应也将加强，为商业营运打造良好的硬件载体； 较为合理地处理好了地块北高南低、东高西低的不利地形。 约1.5万平方米的屋顶平台将购物中心、写字楼、酒店有机结合，形成良好的共享空间，对设备的隐蔽处理作的很好 劣势 地块狭长，南北向：东西向=1：7，造成部空间南北向显得局促。 没有实现其“都市中的豪华邮轮”的建筑设计理念，具有强烈旅游色彩的“邮轮”气质或设计元素难觅其踪； 外立面材质以灰色穿孔金属板与玻璃幕墙为主，写字楼及酒店也以灰调为主，整体显得十分灰暗，现代的商业气氛及活泼的“假日”概念表现得十分苍白。 写字楼及酒店的建筑外观设计也表现平平，看不到所谓的“生态”，也看不到威斯汀五星酒店的豪华气质。 综合体建筑柱网的布置往往不利于裙楼的格局，是建筑设计的难点，该项目也存在不完善的地方，造成裙楼购物中心公共空间多柱（影响最明显的在购物中心的西段）、商铺划分没有规则、商铺多柱。 （屋顶平台有大面积的园林景观，并预留了商业接口） （购物中心外立面） 2、室空间基本构成 1）、室空间基本构成特征 楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场； 商业规模：总商业面积约10万平方米； 五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；（图一） 层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于近两年新开购物中心平均水平； 中庭顶部采用侧面采光的形式，同海岸城的做法，这种做法有利有弊；（图二、三） 图一 图二 图三 2）、优劣势比较 优势 楼层高度设置适中，视线通透，易达性良好 中庭的处理合理：呈2+1+2分布，具有一定对称性，动线十分简单明了。将“1”的位置设计为三角状，即使空间的趣味性增强，也强调了其中部的位置，具有良好的导向性。 各层中庭形态基本一致，且从负二层开始，一直通达三层，追求简单有序，符合商业动线追求简单、视线追求通达的基本特征； 劣势 空间东西向宏伟，南北向却显得明显局促； 公共空间柱的分布影响了中庭的效果，而且柱的装饰处理多样化且怪异； 室商业公共活动广场太小，约250平方米。 室设计效果总体不佳。 3、商业动线规划 优势 基本形态优：部动线以贯通各层的五个中庭为导向，回环式布置，简单有效。 主通道以4米宽为主，无次动线出现。（图一） 客运电梯的分布总体上比较合理：两侧四个中庭均分布了扶手电梯，中央中庭设置了垂直电梯，五个中庭均有电梯分布，东西尽端也设置的垂直电梯，东端电梯还垂直电梯可以直达屋面，对餐饮及影院的客人运输十分有效，利于管理； 动线的两端设置主力店，次主力店，对减少动线的狭长感及人流的拉动起到了明