东1时区策略案.ppt

东1 广告推广策略规划;策略性思考; 目录 区域市场分析 竞品分析 项目分析及定位 目标客群分析 推广核心 整合推广策略 阶段性推广策略 ;区域市场分析;东部住宅市场近几年来供应量持续高速增长，市场竞争已经趋于白热化。 北京东部市场目前在售的住宅项目接近200个，绝大多数是近3年内新增的楼盘，其中通州区在售楼盘40个左右。 东部在售楼盘的总供应量超过3500万平方米，其中通州区500万平方米左右。 ; 京通路沿线的11个楼盘中，总建筑面积在30万平方米以上的有8个，还有 一个康城这样的100万平方米的“超级大盘”。 究其原因，是因为京通沿线土地供应量较大，加之朝阳区规划消除本区内的28个村庄，目前京通路与朝阳路之间已经开始动工。这样的政策使该地区开发商能够拿到较大的地块，建设比较大的社区，并且这种趋势还将延续。 随着国贸周边旧楼拆迁，大量拆迁户和新生低龄客户两部分客户进入市场，使低价位住宅市场自住型的客户比例上升，市场需求亦逐渐增大。 ?;2．效区化居住观念被广泛认同 ? 北京市区土地资源逐渐减少，市区地产建造成本日渐高涨，房价偏离大众收入水平。而郊区，随着道路建设和公共设施日渐完善，越来越受到开发商和中端购房者的普遍关注，已有开发商购置大量土地，预计未来东部郊区住宅的供应量将激增。;4．住宅产品将不断创新，高品质项目受宠，新盘注重品质 提升，价格看涨。 ? 去年底至今价格上涨较多的楼盘有珠江绿洲、康城、新华联家园，其平均涨幅达270元/平方米。寻找其中规律：康城是沿线唯一的TOWNHOUSE楼盘，而珠江绿洲和本案一样也是赠送精装修的项目，新华联家园则是多层板楼，在京通沿线也比较少见。由于通州地理位置好，地价又相对便宜，而正是因为此处地价偏低，客户对舒适性要求也就比较高，希望挑选到高质的项目。近期该区域项目的开发商为了做出吸引国贸商圈白领阶层青睐的住宅产品，纷纷制作高品质项目。并且从通州的规划来看，今后在审批项目时，建低密度的中高档住宅是一个基本原则，也就是说，提高品质是大势所趋。;5、价格相对低廉，销售呈热销局面?? ? 除康城TOWNHOUSE 之外，沿线楼盘的平均均价是3700元。京通快速路两边的楼盘大多在3500元左右，比三环以内的楼盘大约要低2000元。这对于工薪族来说具有超强的吸引力，是造成该区域住宅项目热销的原因。 规划中，未来3年通州将建设近400万平方米中高档社区。随着住宅郊区化和北京CBD蓬勃发展，特别是八通线年内的建成，届时将有十三座车站、九座高架桥和两个地面站为京通沿线的业主服务。因此京通沿线的房地产升值潜力得到购房者的关注，也是热销的原因。 ;6、渐渐成为投资的热点。 ? 加入WTO使CBD核心区商品房看紧，京通线位置的优越，加之八通线即将建成，如此的利好令京通线房价整体上涨势不可挡。如珠江绿洲的涨幅达到了10%。从整体来看，京通沿线地区的楼盘平均上涨了76元/平方米左右。房价的上涨这也就使越来越多有先见之明的购房投资者购买这个地区的物业。 另外，投资的另一种形式——出租在这里的市场需求也越来越大。据了解，日益增多的国贸商圈白领阶层开始在通州租房，而租价也提升很快，去年两居带全套装修的房子租金大约是500至600元，而今年租住同样条件的最少也要1000元。因此业内人士普遍认为，开发区的地产项目价格仍有相当的上行空间，保值、增值的目的完全可以达到。 ;1、产品方面——同质化 郊区住宅迫于巨大的竞争压力，郊区新住宅项目开始提高住宅的品质，而不只是打价格战，比如东五环外的北京奥林匹克花园、通州区的京贸国际公寓、通典铭居等项目都从提高住宅品质找到了竞争的“突破口”。 ; 两年前住宅价格基本全在每平方米3000元以下，而目前每平方米3000元以下的住宅只占总体的26％，每平方米3000到4000元价格的住宅占一半以上，另外还有22％的住宅价格在每平方米4000元以上。 总体来看，东部住宅的价格近年来仍在不断上涨，这可以从各区域新开盘住宅的价格基本上比以前住宅要高的事实中看出来。尤其是五环以外的郊区住宅价格上涨幅度大，随着道路交通和其他市政基础条件的改善，郊区住宅需求量上升，价格上涨是必然，据统计，近3年来，通州区住宅的价格整体上涨了每平方米500元以上。 ; 整体来看，由于东部有CBD、燕莎、使馆区等大量企事业单位，有很强的住宅消费能力，所以东部的住宅销售情况比其他方位的要好一些。大多数住宅销售形势看好，尤其是一些定位准确（比如针对年轻人和投资客户的小户型）、性能价格比高的项目销售情况很好。 从各个区域来看，交通方便，配套齐全的郊区住宅销售情况看好，比如通州区的项目由于高速路和即将通车的轻轨影响，通州的项目情况远远好于前几年。 ; 购房者的眼球已经向东看了 ? 东区住宅相对市