城镇房地产开发浅探.docx

Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998 城镇房地产开发浅探 & Development 产业与发展 城镇房地产开发浅探 张　擎 引言 别墅园区稀有的“原生态”环境。九龙山庄园区的开发 伴随着城镇建设步伐的加快，房地产开发成为城镇 思路与定位尽量保持原貌，同时要更有创意激情，让住 建设与经济发展过程中极为重要的部分，成为推动城镇 宅仿佛从在原始地貌貌生长出来，全力打造一座高品味 化建设、拉动当地经济增长的重要手段。本文以杭州受 降镇房地产开发项目“九龙山庄”为例，探讨在房地产 开发的过程中如何更好地结合当地资源优势，从而推动 小城镇房地产以积极、具有深远意义的、可持续态势迅 速发展。 九龙山庄位于杭州市西郊富阳受降镇十月村，东 邻别墅楼盘颐景山庄，南面东半部分为九龙大道，有约 300米的开口，其余部分是一座屏风小山，西面是十月 村的农庄和田地，北依风景秀丽的午潮山脉，总用地为 公顷。原始地形地势起伏较大，“ 两坞夹一山 ”， 基本上形成北高南低，西高东低的整体地形走势。地段 内植被丰富，湖泊众多，其中横亘于地块中心的山岭， 绵延六百余米，占地近12公顷，为整个园区提供了与众 不同的地景特征，但也给南北两坞的建设带来了一定的 难度（见图1，2）。 一、开发思路与定位 当地“两坞夹一山”的地质特征可以作为整个 78 小城镇建设 Industry & Development 的、时尚的原生态山地运动小镇，成为银湖区块乃至杭 九龙山庄定位为由多种不同住宅类型所组成的综合居住 州一个个性鲜明、品位独特的高档楼盘，让居住者在这 区，各类型的档次大体应对各区位不同的景观及环境特 座小镇开始行云流水的生活。设计的目标是创造一个生 征，结合地形，合理安排各类住宅的分布。 态环境优越，具有优雅休闲的情趣，倡导健康生活，拥 三、用地布局与总体构思 有多项运动设施的山地小镇。 （一）开发指标与用地平衡 二、建设指导原则 原始地貌地段中龙形山脉的南北两坡坡度大于1∶3 （一）充分利用有限的用地资源 的部分（建造住宅的最大坡度）面积高达公顷，也 九龙山庄由于整个地块夹在三个山岭之间， 就是说，地段中约有20%的用地不宜建造住宅，再加上 再加上山体北坡相当距离的缓坡范围内难以布置住 山体北坡一定范围内因光线及视线的遮挡不宜布置住 宅，可以利用的建设用地相对有限。所以建设中所 宅，真正可建设的居住用地不足50公顷。同时，组团之 要解决的首要问题是如何在有限的住宅用地中尽 间及各组团内部还需设置相当面积的公共绿化用地与中 可能地建造出足够的住宅户数，以满足经济指标 心绿化区相连接，这使得居住用地又进一步缩小。通过 的要求，同时尽可能地维护原有地貌，降低开发 详细的市场供求关系调查，综合小区开发的经济性与舒 成本。 适性的平衡，初步将居住建筑面积指标大致定在25万平 （二）合理利用自然景观资源 方米左右，这样可以将全园规划的总容积率控制在 九龙山庄自然景观资源虽然极其丰富，但因其起伏 以下。 的地势又使得建设用地受到很大的限制。设计应在最大 （二）用地分析与住宅类型格局 限度地利用自然地势、地貌的基础上，巧妙地将原地形 不同类型住宅组团的合理布局是在认真分析地块 中的山涧、湖泊、山岭等诸多景观要素与住宅组团组合 周边及内部景观的基础上，按不同组团对景观要求的不 成一个有机的整体。项目定位于自然生态休闲住宅区， 同，进行统一分区。就整个地块而言，西侧地块夹在众 宜将室外休闲及娱乐活动，融入自然之中，并穿插于各 多山体之间，西侧紧邻现有村镇，虽地势较高，景观视 组团之间，赋于自然景观以生命力，突出以人为本的建 线较远，但村中密集的3-4层农宅，使得2-3层低层别墅 设思想。 的实际景观效果远非想象中的好。而地块东北侧虽与颐 （三）合理布置不同类型的住宅组团 景山庄别墅小区相邻，地势又较后者高，视野开阔，但 为应对变化的市场需求，满足多样客户的需要， 是由于颐景山庄在此区域建有很多多层公寓，使得本区 小城镇建设 79 Industry & Development 产业与发展 在此处的规划布置受到一定的限制。而且东北角的用地 自然丰富、层次鲜明的整体形象。另一方面，将公寓部 深入山谷之中，地势狭窄，交通不便，景观也相对闭 分安排在此，也使得居住人口最密集的部分邻近入口处 塞。因此，将绝大多数的联排别墅组团沿西线与东线一 的商业服务设施和内部会所，既方便了生活，也使小区 带布局