物业管理法律实务专业培训讲义.ppt

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物业管理法律实务专业培训讲义 禁止行为: ①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构; ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间; ③扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; ④损坏房屋原有节能设施,降低节能效果; ⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。 注意事项: ①未经城市规划行政主管部门批准,不得搭建建筑物、构筑物;②未经城市规划行政主管部门批准,不得改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;③未经供暖管理单位批准,不得拆改供暖管道和设施;④未经燃气管理单位批准,不得拆改燃气管道和设施。⑤超过设计标准或规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。⑥改动卫生间、厨房间防水层的,应当按防水标准施工,并做闭水试验。 ⑦装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。 十四、《住宅室内装饰装修管理办法》 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 十五、《物业管理企业财务管理规定》 根据《企业财务通则》,结合物业管理企业的经营特点,财政部于1998年3月12日以财基字[1998]7号发布了《物业管理企业财务管理规定》,自1998年1月1日起施行。 全文共5章22条。 主要内容: 1、规定了代管基金的范围和使用办法(第2章)。 2、规定了物业管理企业成本和费用的构成内容。 第3章第8条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。   3、规定了物业管理企业营业收入及利润的构成内容。 第4章第14条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 十六、《城市异产毗连房屋管理规定》 1989年11月21日建设部令第5号发布(2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市异产毗连房屋管理规定>的决定》修正,自1990年1月1日起施行。 全文共21条 。 1、异产毗连房屋的概念: 指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。 2、异产毗连房屋的使用原则: 所有人和使用人对房屋的使用和修缮,必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则,正确处理毗连关系。 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 3、异产毗连房屋共有、共用部位的使用规定 第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有损害他方利益的行为。 第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签定书面协议。 第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。 4、异产毗连房屋的修缮责任及其费用规定 十六、《城市异产毗连房屋管理规定》 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 十七、《城市房屋租赁管理办法》 1995年4月28日经建设部第五次部常务会议通过(第42号令) 《城市房屋租赁管理办法》自1995年6月1日起施行。全文共7章38条 出租的情形:? (一)未依法取得房屋所有权证的;? (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; (三)共有房屋未取得共有人同意的;? (四)权属有争议的;? (五)属于违法建筑的;? (六)不符合安全标准的;? (七)已抵押,未经抵押权人同意的;? (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;?  (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形 。 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同: (一)当事人姓名或者名称及住所;? (二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;? (三)租赁用途;? (四)租赁期限;? (五)租金及交付方式;? (六)房屋修缮责任;? (七)转租的约定;? (八)变更和解除合同的条件;? (九)违约责任;? (十)当事人约定的其他条款。 十七、《城市房屋租赁管理办法》 第三部分 重点法律条文详解 物业管理法律实务专业培训讲义 房屋租赁实行登记备案制度 第十三

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