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物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 3 修缮范围3.1房屋的修缮，均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是： 3.1.1用户因使用不当、超载或其它过失引起的损坏，应由用户负责赔修； 3.1.2用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理； 3.1.3因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。 说明： 一般行业内遵循的是1000元以下的基金使用可以由管理处主任审批后使用。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 七、本体维修基金的管理规定 管理条例第十一条“管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。” 第十二条“本体基金的收支项目，由管理处每三个月公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额(单体和全部)，并接受有关部门和业主的监督和质询。” 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 第十六条“经业主管委会或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定规定的本体基金比例,超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主管委会决定提高本体基金标准弥补。” 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 掌握如下几个要点： 1、本体维修基金是以房屋本体每栋设立帐号。 2、每三个月公布一次收支状况。 3、不足部分的冲抵原则。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 第四讲 《物权法（草案）》 一些基本概念理解 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 所有权 所有权是各国物权法或财产法的通用概念。 在罗马法中，被定义为对所有物的完全支配权。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 后世法学家概括为： 从积极方面对其物有为（实施）各种行为的权利，如使用、收益和处分等。 从消极方面有禁止他人对其物为（实施）任何行为的权利。 所有权具有绝对性、排他性和永续性三大特征。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 大陆法系奉行——一物一权原则 也就是一物之上不能同时存在两个所有权；但是，一个所有权同时由多数人享有，则并不为法律所禁止。 这种由多数人对同一物享有所有权的现象，被称为共同所有权，简称共有。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 共有 分为按份共有和共同共有。 引用的是1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》中的概念。 ★ “按份共有”的典型形式是：股份制企业。 ★ “共同共有”的典型形式是：夫妻共有、家庭共有和法定继承共有。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 建筑物区分所有权 ★ 是指就建筑物的某个特定部分所享有的所有权的抽象概括。 ★ 各国立法的称谓不一，此次采用的是日本立法的用语。 ★ 关于建筑物区分所有权的性质，各国立法和学说主张的不尽相同。日本主张专有权说，瑞士主张共有权说，德国主张专有权和共有权结合说。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 《物权法（草案）》第73条规定“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” ——显然采纳的是德国的结合说，也就是我们平时工作中对维修责任的理解和区分。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 4、业主大会的主要职责如下 指导规则第十二条 （一）选举、更换业主委员会的成员； （二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则； （三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同； （四）监督业主委员会、物业管理企业的工作； （五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊； （六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施； （七）决定物业管理的其他重大事项。 物业管理法律法规及维修责任区分专业培训 业主委员会应当依法履行下列职责 第三十七条： （一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情 （二）组织业主委员会的换届选举； （三）代表业主大会签订物业管理服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）配合街道办事处、社区工作站或社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作； （六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；