万科房地产成本管理分析.pdf

一、万科成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点 万科 企业股份有限公司简介 § 1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务； § 1988年公开发行股票，1990年深交所上市 § 在全国15个城市开发房地产； § 以住宅开发为主； §累计竣工600万平米； §目前年开发量150万平米 § 目前总资产： 110亿元人民币 § 目前净资产： 45亿元人民币 1、成本管理的重要性 企业竞争策略： ——成本领导策略 ——产品差异化策略 ——重点集中策略 q 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的 是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 q 企业必须探求提高 （或不损坏）其竞争地位的 成本降低途径。 例：Dell；沃尔玛；格兰仕 Sony；Panasonic； 2、成本的基本认识 成本的定义 A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和； B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。 几个基本成本概念 3、房地产成本的特性 q 成本构成的复杂性； （由项 目特性决定） q 成本计算的多次性； （估算、预算、结算） q 成本个性较强，不同项 目的成本差异性明显； q 房地产成本投入的巨额性； q 成本核算的难度较大； q 成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低 的重要因素； q 房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理 等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。 4、房地产成本管理的常见问题 q 无效成本时常发生； q 设计变更引发成本大量增加； q 存在超合同付款； q 结算成本不准确； q 结算后成本的发生； q 质量不足成本和质量过剩成本同时存在。 企业成本管理方法的发展 责任成本法 成本管理的方向 万科成本管理模式基本构架： 领导机构 组织系统 责任成本管理 公司总经理层 管理工具 信息系统 目标成本管理 成本管理软件 管理制度 控制系统 作业过程管理 成本、工程文件 1)责任成本管理 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2 ）责任人 （3 ）评价标准； （4 ）评价人 责任成本体系建立 目的： 令全员实施 自觉的成本管理行为 合理的架构分工——责任成本前提 成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型 项 目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸 主要内容 （1）——要素概括 责任 范 围 责任主体 配合部 门 评价部 门 土地 、报批报 建 费 项 目发展部 财务部 建造成本 1 、建造 内容 、建筑