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一、万科成本管理的实践
二、房地产成本核算
三、房地产成本信息化管理
四、房地产成本管理的几个观点
万科 企业股份有限公司简介
§ 1984年成立于深圳,1991年开展房地产业务;
§ 1988年公开发行股票,1990年深交所上市
§ 在全国15个城市开发房地产;
§ 以住宅开发为主;
§累计竣工600万平米;
§目前年开发量150万平米
§ 目前总资产:
110亿元人民币
§ 目前净资产:
45亿元人民币
1、成本管理的重要性
企业竞争策略:
——成本领导策略
——产品差异化策略
——重点集中策略
q 成本管理的目的不仅在于降低成本,更重要的
是为了建立和保持企业的长期竞争优势。
q 企业必须探求提高 (或不损坏)其竞争地位的
成本降低途径。
例:Dell;沃尔玛;格兰仕
Sony;Panasonic;
2、成本的基本认识
成本的定义
A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和;
B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。
几个基本成本概念
3、房地产成本的特性
q 成本构成的复杂性; (由项 目特性决定)
q 成本计算的多次性; (估算、预算、结算)
q 成本个性较强,不同项 目的成本差异性明显;
q 房地产成本投入的巨额性;
q 成本核算的难度较大;
q 成本发生的长期性,资金成本是影响成本高低
的重要因素;
q 房地产使用寿命周期长,质量维护、物业管理
等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。
4、房地产成本管理的常见问题
q 无效成本时常发生;
q 设计变更引发成本大量增加;
q 存在超合同付款;
q 结算成本不准确;
q 结算后成本的发生;
q 质量不足成本和质量过剩成本同时存在。
企业成本管理方法的发展
责任成本法
成本管理的方向
万科成本管理模式基本构架:
领导机构
组织系统 责任成本管理 公司总经理层
管理工具
信息系统 目标成本管理 成本管理软件
管理制度
控制系统 作业过程管理 成本、工程文件
1)责任成本管理
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门,通过
技术经济指标的目标设定、执行和考核,来保证整
体成本的合理性和先进性。
责任成本管理体系要素:
(1)责任范围; (2 )责任人
(3 )评价标准; (4 )评价人
责任成本体系建立 目的:
令全员实施 自觉的成本管理行为
合理的架构分工——责任成本前提
成本管理部:工作性质:财权的控制活动多过业务活动;
制造成本范畴而非建安成本;
组织型成本管理而非审价算帐型
项 目经理部:工程进度、质量;
工程管理部: 供应商管理与技术方案;
规划设计部: 设计图纸
主要内容 (1)——要素概括
责任 范 围 责任主体 配合部 门 评价部 门
土地 、报批报 建 费 项 目发展部 财务部
建造成本
1 、建造 内容 、建筑
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