不动产赠与合同一.docx

编号： YB-HT-017062 不动产赠与合同 ( 一) Real estate gift contract (1) 甲 方： 乙 方： 签 订 日 期： 年 月 日 文档中文字均可自行修改 编订： YunBo Network 实用 Practical 专业 Major 精品 Quality 编号： YB-HT-017062 不动产赠与合同 ( 一) 说明：本合同书适用于明确双方必须履行的义务和应当享有的权益，在合同期限内按照 合同约定或者依照法律规定履行义务，可用作电子存档或实体印刷，使用时请详细阅读 条款。 房屋属于不动产， 其于不动产的特殊性， 买卖房屋所有权应 从产权过户手续办理完毕之时起转移给买受人。 依据物权变动原 理，不动产所有权转移的时间界限只适用法律规定， 而不允许当 事人另行约定。然而， 我们应当知道， 不动产权利转移的时间界 限，又因权利取得原因不同而有差异。 各国民事法律将不动产权 利取得原因区分为两种： 以法律行为方式取得和以法律行为之外 其他方式取得。 以法律行为取得不动产权利的， 须将移转权利的 意思登记公示， 否则不能产生取得不动产权利变动的效力。 之所 以规定以法律行为方式变动不动产物权需要经过登记公示才产 生物权变动的效力， 是为了保护交易第三人利益， 维护交易安全 并鼓励交易之实施。 近年来， 随着我国房地产业的不断发展， 现行居民住房由福 第 1 页 实用 Practical 专业 Major 精品 Quality 编号： YB-HT-017062 利分房政策变为货币化、 商品化的住房政策， 公民间买卖私房的 现象也将日益增多。因此， 以法律手段规范、 管理房屋买卖当事 人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民 事法律研究的重要课题之一。 在此，依现行有关法律和法规就房 屋买卖协议效力谈谈认识。 一、房屋买卖合同效力认定的法律根据 房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴， 其性质为民事法律行 为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题， 其社会效 益是维护交易的安全和信誉。 目前，房屋买卖合同效力认定的根 据主要是国务院发布的 《城市私房管理条例》 和我国立法机关颁 布的《民法通则》 。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即 买卖房屋协议是口头或书面均可， 还是必须采用书面形式。 根据 《条例》 第 6 条第（二）项规定， 购买房屋办理过户登记时， “须 提交房屋所有权证、买卖合同和契证” 。显然，买卖房屋协议是 以书面合同为其成立的要件。 要求书面形式的要件关键是要认定 房屋买卖合同是诺成性合同， 而非实践性合同。 只要买卖房屋合 第 2 页 实用 Practical 专业 Major 精品 Quality 编号： YB-HT-017062 同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之 一，不允许当事人一方随意翻悔。 这一规定为当事人因房价过高 或过低等不合理、 不合法原因毁约起到了有效的防范作用。 其二、 房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题， 亦即一项合法、 有 效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。 根据《民法通 则》第 50 条之规定为：第一、 行为人具有相应的民事行为能力； 第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此 可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要 件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系， 任何一方不得随意翻悔， 若不履行便会产生法律的后果 （或按违 约制裁或按继续强制履行处理） 。 二、浅谈房屋买卖存在的几种类型 1、关于农村房屋买卖协议效力 近年，农村的房地产市场逐渐活跃， 农民往往将其在宅基地 上所建房屋或者出租、 或者售与他人。 购买者中有的是本村或外 村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民， 第 3 页 实用 Practical 专业 Major 精品 Quality 编号： YB-HT-017062 在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后， 涉及的首要问题即是：合同是否有效。 一种意见认为， 如果购房 者能取得宅基地使用权， 买卖合同不存在其他违法行为， 则应认 定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权， 而 无处分的权利， 而出售住房的行为， 实际上已处分了宅基地使用 权，故合同应认定无效。更为严格。 如果将这些规定适用于售房 行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。 通过前述提到的法律、 法规规定， 不难看出， 国家对宅基地 申请是严格控制的， 而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅 基地并按审批手续建造房屋， 但关系到在出售房屋问题上发生争 议如何认定。 看待这一问题， 究其实质是如何认定宅基地的权利 性质，