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海淀南路12号院
项目前期策划报告
;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;颁布时间;北京楼市7月看点:“价跌量升”,开发商低价入市放大销量;政策影响分析;市场政策走向的不明确性,及政府出台的新一轮政策和银行贷款利率紧缩,将直接影响购房客户群体的购买心理,以致加深客户心理的观望态势,在这种未来市场环境不够明朗的情况下,必须要把握住市场高点,快速销售快速回款。
所以本项目成败的关键在于速度
快
;第二章、区域市场解析;苏州街区域市场在售楼盘;专业地产运营机构;项目名称;项目;区域市场现状小结:;第三章、项目本体解析;一、项目位置
区位:位于北京三、四、环线中心地带,属城市传统认知上的成熟地段。
项目位置区间:
东:至人大附中西路;
南:至倒座庙8号院;
西:至苏州街;
北:至海淀南路。;项目基本情况;
1、地块现状:项目地块由3幢住宅楼和东面围墙合成一个封闭院落,东面围墙毗邻人大附中西路,南面靠倒座庙8号院,西面为地块主入口,北面为项目原有住宅。;项目位于中关村板块
区域位置属性为苏州街与海淀南路交汇处,紧邻10
号线地铁苏州街站
南侧紧靠中国人民大学,北侧毗邻清华大学、北京
大学、中关村一小、三小,东侧有人大附中
区域文化底蕴深厚,交通便利、周边配套非常完善
区域居住氛围成熟:以老住宅为主
区域商务氛围成熟:
酒店、公寓、写字楼等项目较多,但档次参差不齐。;2、产品解析:
一、住宅部分:
由于本项目周边放量新房较少,并且本项目周边居住氛围浓重,交通便利,生活配套齐全,加之本项目住宅部分合理的户型配比,故本项目住宅部分销售难度不大,可以迅速的打开市场,回笼资金。
二、商业部分:
由于本项目周边商业氛围略显滞后,周边部分分散餐饮娱乐商业对本案构成一定竞争,但是其规模和业态配比方面存在较大缺陷。假如本项目3200平方米的商业面积通过科学合理的规划,将可在周边市场上独占鳌头。故应在住宅部分引爆市场的基础上,适时推出以投资为主要目的的商业部分,实现利益最大化。;3、项目SWOT战略分析 ;专业地产运营机构;专业地产运营机构;专业地产运营机构;;;第四章、海淀南路12号项目整体定位;一、海淀南路12号项目整体定位: 整体催生于住宅销售 兼顾配套商业的联动和项目核心价值的综合作用;二、项目形象定位;三、项目案名定位:;四、产品户型定位;第五章、本案客群重点分析;一、中高档楼盘消费行为特征分析
?
企事业中高层管理人员:这部分包括国企,外企及私营企业的中高层管理人员,他们大多有自己的住房,购买的主要目的是改善居住环境和为孩子在周边上学方便及入学指标等。他们比较注重小区内的配套设施。注重户型设计的功能合理,追求房产的保值性及投资价值。
私营企业老板及个体工商户:这部分人多是依靠自己的艰苦创业而成为成功人士的,这部分群体在房地产消费方面,主要注重身份和地位的体现,注重社区环境,在户型方面主要追求宽敞舒适,体现尊贵感及个性化。
城市金领中坚阶层:个人有较高的稳定收入,购买目的大多为首次置业,安家立业,购买时注意房产的性价比及投资价值,注意产品本身的舒适性及个性化。
;根据对北京地产市场统计分析,同时结合产品自身的特点及总价区间我们对产品的主力客群作出如下定位:
“关注文化底蕴的中高端财富阶层”
;客户描述:客群有明显的学府区特征,呈现出高科技、金融、外企等领域高知人员齐聚的现象,项目区域浓郁的学知气氛将吸引高端城市核心住宅客群。
职业划分:企业高管、私营企业主、政府官员、金领精英
教育程度:大专以上学历。
年龄:大约在28-50岁,属于事业有成的阶段,是社会的中坚力量。
家庭年收入:40万元以上。
购买用途:自住为主,投资为辅。
家庭结构:已婚,三口之家居多;孩子多数已到学龄。
生活方式:绝大多数客户正经历过创业时期。重视产品舒适度、私密性和安全性,注重环境、关注孩子的教育问题。对区域价值有高度认同感,更重视户型设计的独到性。
置业经历方面,有经验的二次置业人群占一定的比例,该类人群对房产置业有一定的经验,且相对较为理性。;住宅部分客群定位:以地缘性、首次置业客群或改善性客群为主;商业客群定位:;第一种假设:如果是客户自住;第二种假设:如果是客户投资 ;1、高端会所VIP成员
如:京城四大会所会员——长安俱乐部、中国会、美洲会、京城俱乐部
2、高尔夫俱乐部会员
如:华彬高尔夫俱乐部 、华堂高尔夫俱乐部等
3、高档车如奔驰、宝马、奥迪等的车主
4、奢侈品如名表、珠宝的VIP客户
5、海外商会关系网
如:德国商会、意大利商会、美国商会、香港商会等
6、外企及使馆关系网
如:FESCO、外企商会
7、中上阶
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