长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好.docxVIP

相关研究：上海调控加码，离婚换房票模式终需两端共同调控，防控风险是终极目标丨年 相关研究： 上海调控加码，离婚换房票模式终结供需两端共同调控，防控风险是终极目标丨年 度盘点? 行业政策2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具 备先发优势丨年度盘点? 住宅市场三个维度，七大举措，看房企优化财务结构丨 年度盘点? 房企降负债发布时间 2021 年 1 月 29 日 行业研究 长租公寓“暴雷”的核心原因 与未来发展的四个利好 核心观点： 分散式公寓暴雷现象频发，但不可否认其具有的优势。 但就长远来看，集中式长租公寓的盈利前景、管理效率和服 务质量等优于分散式长租公寓。并且未来的政策红利会继续， 市场趋势也将有利于集中式长租公寓的发展。 一、为什么蛋壳会暴雷？是偶然还是必然？ 长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资 产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，其 中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。但 根本原因在于蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使 其一直处于持续亏损状态。 二、政策春风、庞大需求协同推动长租公寓发展 居民住房问题、能够带来税收等因素的带动下，政府大 研究员于小雨rain_yxy（微信号） \h yuxiaoyu@ 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） \h yuxiaoyu@ 徐鹏微信号） \h xupeng@ 王柳微信号） \h wangliu@ 虽然我国长租公寓发展尚处于起步阶段，但是参照国外 的发展经验以及行业发展的一般规律，我们总结出行业未来 发展的四个趋势。一是长租公寓多元化融资持续放宽，未来 几年 REITs 有望试点；二是租赁土地供应增多，竞自持成为 房企土拍常态，未来自持土地成为房企需要利用的资产，或 委托租赁或自持运营均将利好集中式长租公寓的发展；三是 行业整合加快，企业优胜劣汰，叠加疫情影响，加速集中度提 升；四是随着行业规模逐步扩大，盈利能力增强，企业成功 IPO 成为可能。 亿翰智库·专业出品 1 上 前言： 距离蛋壳公寓陷入资金链危机已经有一段时间了，但其影响力仍在持续发酵升温。多地 政府部门陆续介入，出台管制措施；与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行表示可结清贷款； 自如、旭辉领寓等长租公寓企业也纷纷出手援助。而作为危机源头的蛋壳公寓却一直没有给 出解决方案。2020 年，已有多家长租公寓企业暴雷，疫情作为导火索，租金贷成为众矢之 的。但长租公寓频繁爆仓的背后不只是市场低迷，企业经营管理方式不当才是根本原因，过 度追求规模，激进的竞争加剧了风险。 就目前来看，爆仓的长租公寓都集中在分散式长租公寓，其形态是否是频繁爆仓的原因 之一？集中式长租公寓又存在哪些隐患？市场的发展趋势又是怎样的呢？下面就以长租公 寓的形态为切入点，以典型企业为例，探讨不同类型长租公寓的安全性以及长租公寓市场的 趋势和出路。 目录 一、分散式的管理模式是否是蛋壳暴雷的原因？ 4 1、三大主流长租公寓各具优势 4 2、为什么暴雷的是蛋壳？是偶然还是必然？ 6 二、政策春风、庞大需求共同推动长租公寓发展 7 1、长租公寓是民生，也是经济 7 2、存在万亿规模，发展空间巨大 9 三、四大趋势利好集中式长租公寓 9 1、租赁 REITs 融资可期，将利好重资产集中式模式 10 2、租赁供地增多，推动房企发展集中式长租公寓业务 10 3、行业整合速度加快，企业优胜劣汰 10 4、房企长租公寓板块拆分上市助力集中式规模扩张 11 3 一、分散式的管理模式是否是蛋壳暴雷的原因？ 长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管 理和分散式管理的长租公寓。也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资 产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上，几乎不存在重资 产分散式的长租公寓。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式 的长租公寓是最容易暴雷的典型。 1、三大主流长租公寓各具优势 （1）分散式长租公寓：扩张优势抢占市场 分散式长租公寓是指企业从不同的房东获取分散的个人房源，多以民宅为主，并进行二 次装修后再对租户出租。从模式上看，其是典型的 C2B2C 的模式，其中长租公寓运营商一面 是寻找零散的房源，另一面通过自身的平台将房源租给 C 端客户，由于这种模式对应的房源 和租户均为 C 端，盈利模式本质上是赚取租金差价，并有极少部分服务费。因此其优缺点显 而易见。 分散式的优点在于，进入