XXXX年4月辽源山语城项目营销策划案沟通案.pptx

辽源山语城 项目营销策划案首轮沟通案 ——项目营销策划报告 呈致：东星地产 升科房地产顾问有限公司 2013年4月;地方版国五条细则出台已久，在政策效果逐渐显现的情况下，我们如何应对？ 本案即将在7月开盘，有限时间内，如何实现火爆销售？ 作为东星地产的又一力作，怎样铸就品牌形象？;PART 1—项目理解 面对市场需要解决的难题！;PART.1 ;地处丘下 如何将土地含金量最大化？;经过多年的发展，辽源的用地向外扩张已是大势所趋。 伴随着房地产业的发展，旧城改造逐渐加快，城市品位大幅提升，人居环境显著改善，城市魅力日趋增强。丘下，这个老区，定会焕发新的光彩，成为全城又一瞩目的成熟居住区。;同区域项目竞争终极赛中 如何胜出？ ;;;;;;;区域价值提纯;PART.2;价值的最大化 ;>>> 核心推广思路 <<<; 核心推广思路演绎——纯粹 ;真山真水 直接抵达内心 ;自然界的“第一邻居”; 核心推广思路演绎——稀缺 ;山水，已是21世纪最稀缺的资源 并成为永不贬值的强势货币 ;入则静谧，出则繁华 ;纯粹;项目整体定位语（主推）： 东星山语城·山水之间雕刻经典;再直白一些 我们能给你带来怎样的改变？;随时停下来看风景 聆听自然，也聆听自己 在城市与山水间，随性而行 在生活中修行，在山水中养生;不离尘世繁华，依然云淡风轻 不必放下世界，依然做回真实的自己 在繁华与自然间优雅转身;仁者乐山，智者乐水， 背山观水，一派帝王之疆， 山水境域，谁堪割舍的豪情！ 拥一城繁华，悦百年江山;山水文化 不仅是中国人的处世哲学 更是一种人文关怀 也是我们对应客群的高度表达;以山水去表达人的价值观，生活观，呈现天、地、人三者同一的文化、思想和精神。 ;PART.3;名称;名称;名称;名称;名称;竞品项目分析; 通过上述客观分析，可以肯定本案中对于区域市场及项目竞争、项目自身定位分析的准确性。 本案区域内同质楼盘多，同时，周边有的低价项目对客群的分流不可小视。;区域价值解读;优势;价值实现原则：;产品层面： 以设计合理，功能齐全、舒适性好的产品（50—90㎡之间）作为项目发展定位的前提，同时应加强项目自身配套的塑造，获得市场客户赞同； 另外应在产品硬件上投入（自身商业配套和生态资源），增加项目自身的筹码，为销售奠定基础，但应结合项目自身实际情况进行科学合理的投入。 项目存在火车道和寺庙的两大硬伤，所以要突出山水优势和未来规划来淡化劣势，主要谈未来。寺庙可不说弊端，强调风水和人文价值，体现项目的高端定位。; 产品、山水价值彰显 才能在区域中博得 ——出位！;PART.4 ;策略定位;重新定义区域价值，提升形象;公众层面;行业层面;策略基调;推广节奏;1、全面控制市场；虽然我们的现场展示，产品具体细节还没有出来，但我们一定需要尽早控制，最好是在开盘之前3个月启动市场攻击，以全面控制市场； 2、强力度攻击市场；市场的地位非常重要，我们是区域市场中的新人，一定要建立地位，才可以让买家建立良好的心理身份感和信赖感； 3、市场攻击高度感，对于市场攻击而言，每个节点都是买家衡量产品的定位点，市场攻击的每个部分如形象标志、路牌展示、宣传品、现场包装、展示中心包装、现场导示、报纸广告等等，都需要与其他的产品相区别，要有时尚、高品质感。;CRM(客户关系管理）营销在本案着重使用，前期可以会员制的形式把客户组织起来，锁定首批客户； 之后依托项目前期销售过程积累的客户资源展开关系营销，最终实现口碑传播，降低推广成本有效达成销售。;;;;;;;推广方式;现场包装，如展板、吊旗等，大概按 15万元 预估。;;;现场包装，如展板、吊旗、沙盘制作等等大概预估 15万元 围挡更换7次，费用预估 13.4万元 辽源日报、城市晚报关高投放费用预估 15.6万元 辽源交通文艺台广告费用预估 3.5625万元 辽源供求世界费用预估 3万元 销售周期内短信发放费用预估 10.8万元;活动推广;操作手段：报纸、电台、短信、DM 操作时间：2013年6月 操作目的： “宝贝计划”就是要让孩子们展现天赋或特长，以儿童的才艺交流带动其父母家庭与山语城的感情交流，拉近主办方与家长的感情，让更多客户加深美好印象。 操作方向： 儿童才艺展示，评选冠、亚、季军，颁发礼品证书等。 媒体建议：平媒、电台 投放量建议：平媒软文四期、电台整点报时及互动连线；;操作手