XXXXXXXX年承德市隆基泰和国际广场营销策划推广方案.pptx

隆基泰和国际广场 2010-2011营销策划推广方案;【报告架构】;【市场分析篇】;双滦区位于承德市西郊，距市区11.5千米，辖区面积338平方千米，总人口15万人。辖4个镇、1个乡、2个街道。 区内驻有承德钢铁公司、承德输送机集团、滦河电厂、承德黄麻化纤总厂、丝绸厂等省市属大中型企业，整体居住需求比较旺盛。 ;【市场分析篇】;从上表统计数据可看出，市场放量逐年递增，后期放量更大。 从上表数据显示，市场消化量逐年放缓，与开发量的差距越来越大。;需求分析：双滦区人口15人，现人均居住面积为18.5平米/人。 供给分析：双滦区现有存量房为112.8万平米 双滦区未来2年预计开发量285万平米。 ;市场需求;楼盘名称;项目名称;【市场分析篇】;本项目2010年上半年住宅及商业销售价格走势：;思考？;【本体分析篇】;【本体分析篇】;B地块;本项目整体开发量统计;本项目销售量及剩余房源统计（数据截止到10.20）：;截至日期;销售额;SWOT分析——内部能力;机会（Opportunity）;优势;优势;优势;【本体分析篇】;【本体分析篇】; 通过针对项目本体分析，本项目具有一个“大盘”的基本条件，但是产品本身优势不大，而且由于体量太大，为了保证销售速度，目前本项目价格属于区域最低价！ 大盘难道就非要走现金流，低价出售吗？ ;一、从完善产品本身出发 通过与国内成功大盘案例对比分析，尽可能的完善本项目产品自身，使其逐步像品牌大盘方向靠拢，。 二、从营销方向出发 既然有大盘特性，靠“大盘品牌营销策略”来带动销售、实现开发利益，将是本项目成功的出路之一。;国内知名郊区大盘开发模式统计 ;分项; 本项目大体量住宅的主力营销如果光靠“主体商业”这一个卖点来带动剩余55万平米住宅销售，将面临很大难度。 通过与国内很多成功案例的大盘相对比，本项目建议走“单纯住宅开发模式” 与“商业主题驱动开发模式”相结合的双向路线，既要完善自身项目形象品质建设，又要以商业带动住宅销售。 ;【项目定位篇】;定位原则 ;市场概念定位;【项目定位篇】;产品核心概念;1. 区域价值方面--独一无二的生活城的支持　　· 成熟——承钢几十年传承　　· 更具前景——发展潜力无限　　· 最适宜居住的生活区 ——承德最大的MALL商业中心、承德文化品质大盘 2. 产品价值方面—住宅产品的新领袖　　· 面积适中的2-3居户型格局　　· 中式文化园林的生态景观体系　　· 休闲文化独有的活力社区氛围3. 社区形态方面--主题鲜明的文化社区　　主题休闲文化广场、千米休闲晨练跑道、健康鹅卵石按摩步道、中国几千年文化点式创意园林…营造出各种充分体现文化休闲健康的生活方式, 延伸高品质住宅的深刻含义,塑造积极向上的人生态度及健康从容的社区文化。 4. 环境价值方面--亲水性的水岸住宅　　滦河景观河道、绿树成荫，为本案增添一丝沁人的自然气息;【项目定位篇】;【项目定位篇】;【项目定位篇】;目标客群定位： 1、承德国家机关、企事业干部、私营业主、民营企业等（自住型） 2、承德周边县区国家机关单位、效益较好的国有企业（承钢、高校等）高收入人士、矿业人士、私营业主（自住型/投资型） 3、周边城镇私营企业主;价格定位： 住宅： 1、锦绣城延续差异化产品，低价入市。——量小 2、国际广场走大盘运营路线，价格与品质均以区域中高水平入市。——量大 3、水源地延续锦绣城差异化产品，低价入市，保证资金回笼。——量小 商业： 1、国际广场底商社区底商，中高价入市。——量小 2、御道商业街位置不佳，低价入市。——量中 3、国际广场副商业走大盘运营路线，价格与品质均以区域中高水平入市。——量大 ;【营销策略篇】;营销目标： 根据开发计划全盘营销，提升项目及开发商品牌，实现开发利益 营销策略： 立足与市场竞争地位，拔高项目形象 树立价值标签，正确传递价值体系，采取直效营销方式 。; 近期计划 第一阶段：锦绣城2010年年底期间主力销售已开未售房源200套； 国际广场11月份再开100套销售，2010年12-2011年2月为排号蓄势期，至明年集中销售。 第二阶段：锦绣城2011年5月再销售未开的180套； 国际广场2011年3月开始集中销售1850套。 远期计划 第三阶段：2012年-2014年，国际广场C地块2400套和水源地1000套，则是通过塑造本项目区域大盘品质形象，并且运作大体量商业带动整个双滦房地产的发展，提升区域价值，从而拓展市场！;根据双滦项目部与市场营销部讨论决定 本项目住宅营销分三个阶段;根据双滦项目部与市场营销部